Unsere Auslandsstandorte

Paris. Schon der Name vermittelt pulsierendes Großstadtleben, reiche kulturelle Vielfalt, architektonischen Glanz, politische und wirtschaftliche Macht, kurzum: eine Metropole wie kaum eine andere, die bis vor Kurzem mehr als 16 Millionen Touristen pro Jahr anzog. Doch die Coronapandemie traf Frankreich hart, und in kaum einer Stadt in Europa waren die Lockdown-Maßnahmen so lang und so rigoros wie in Paris. Die pulsierende Metropole kam zeitweise völlig zum Erliegen. Das lässt sich auch nachvollziehen, schließlich ist kaum eine Stadt in Europa so dicht bewohnt: Die Bevölkerungsdichte ist mit knapp 20.000 Einwohnern pro km² etwa fünfmal so hoch wie in Berlin oder München.

Die Pandemie wirkt sich mit ihren tiefgreifenden Einschränkungen auch auf die Arbeitsroutine aus. Wie in Deutschland auch ziehen Diskussionen rund um den Home-Office-Trend und mehr Remote-Arbeitsplätze in der Zukunft Fragen bezüglich der langfristigen Büroflächennachfrage nach sich: Kosteneinsparung, Flächenreduzierung, Standortwechsel? Im Zuge der Pandemie zeigt sich ein ambivalentes Bild im Großraum Paris zwischen einer hohen Dynamik am Büromarkt in der eigentlichen Stadt (innerhalb des Boulevard Périphérique) sowie im CBD auf der einen und der Situation in den Banlieues auf der anderen Seite.

Das Pariser Zentrum zeigt sich krisenfest

Büroflächen in zentraler Lage waren und sind nach wie vor stark nachgefragt. Trotz Pandemie verzeichnete der Pariser CBD selbst im Jahr 2020 einen moderaten Mietzuwachs.¹ Die Mieten wuchsen im dritten Quartal 2021 weniger dynamisch.² Gleichzeitig blieb die Spitzenmiete pro Quadratmeter und Jahr im Pariser Zentrum stabil bei 930 Euro, im Hochhausviertel La Défense westlich der Stadt bei 540 Euro.³ Bei der Leerstandsquote wird diese Zweiteilung in Zentrumslage und Banlieue besonders deutlich. Im Pariser CBD betrug der Leerstand im dritten Quartal 2021 gerade einmal 4,2 Prozent, während die Vororte mit weitaus höheren Leerstandsquoten zu kämpfen hatten.⁴

Grund dafür ist die ambivalente Nachfrage nach Büroflächen. Auch in anderen Städten ist in Krisenzeiten oftmals eine Verlagerung an zentrale Standorte zu beobachten. Doch in Paris werden die Unterschiede besonders deutlich: Unternehmen konzentrieren sich auf qualitativ hochwertige, moderne Büroflächen in Top-Lagen und reduzieren die angemietete Bürofläche an weniger attraktiven Standorten. Infolgedessen kommt es zwar zu Verschiebungen und Kündigungen seitens der Mieter und somit zu Bewegungen im Markt, doch attraktive Objekte in entsprechenden Lagen fanden auch unter Corona-Bedingungen schnell Nachmieter – und bei Neuverhandlungen können durchaus auch Erfolge in Form höherer Mietabschlüsse erzielt werden. So lässt sich die gute Performance bei Mieten und Leerständen im Pariser CBD gut erklären.

Qualität von Objekt und Lage schützt vor Flächenreduzierung

Auf den ersten Blick mag es überraschen, dass trotz Pandemie Innenstadtlagen so gefragt sind. Schließlich könnten Unternehmen auch auf weniger zentrale Standorte in den Vororten ausweichen, um den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern so entgegenzukommen. Pendelzeiten ließen sich reduzieren ebenso wie die Kosten für die Miete. Aber diese Strategie funktioniert nur in der Theorie. In der Praxis hängen viele Unternehmen an ihrem Standing. Die attraktive Positionierung soll durch einen Top-Standort erhalten bleiben.

Im Gegenzug lautet die Devise zur Kosteneinsparung: Flächenreduktion – aber dafür höhere Qualität. Davon profitiert unter dem Strich die Nachfrage nach Spitzenlagen auch quantitativ. Zudem hat die Pandemie die Frage aufgeworfen, wie Büroflächen in Zukunft gestaltet sein müssen, welche Flächen gebraucht werden und wo Unternehmen angesiedelt sein wollen. In Paris lautet die Antwort eindeutig: Moderne, flexibel gestaltbare Büroflächen in Multi-Tenant-Gebäuden in zentraler Lage sind weiterhin gefragt.

Infolgedessen haben Büroimmobilien in den Vororten der Stadt mit größeren Herausforderungen zu kämpfen. Wegen der zum Teil geringeren Gebäudequalität und der weniger begehrten Lage leiden die Banlieues stärker als das Zentrum unter der Pandemie. Auch mit Blick auf die Zukunft bleibt die Erwartungshaltung gedämpft. Internationale Investoren werden sich vornehmlich auf Immobilien in der Pariser Innenstadt fokussieren. Paris ist und bleibt in Frankreich das Maß aller Dinge.

Bereits vor Ausbruch der Pandemie hatte die Commerz Real ihr Immobilien-Exposure in Frankreich aktiv bereinigt. In und um Paris wurde das Portfolio auf einen harten Kern reduziert: drei Bürogebäude in bester Pariser Innenstadtlage, eines im Vorort Levallois-Perret nordwestlich von Paris, unmittelbar an der Stadtgrenze, sowie ein Hotel in Roissy unmittelbar am Flughafen „Charles de Gaulle“. Hinzu kommen noch zwei Objekte in Toulouse und in Orange Les Vignes in Südfrankreich. In Zukunft soll sich das Portfolio weiterhin auf die strategisch wertvollen Immobilien in Paris konzentrieren, denn hier bleibt die Nachfrage auf einem konstant hohen Niveau.

Fazit: Paris ist und bleibt der attraktivste und resilienteste Büroimmobilienmarkt Frankreichs, auf den auch die Commerz Real in erster Linie setzt. Auch für die Zukunft scheint es demnach strategisch sinnvoll, sich verstärkt auf den Pariser Markt zu konzentrieren. Allerdings gestaltet sich die Marktsituation in den Banlieues deutlich schwieriger als in den zentraleren Lagen.

Quellen:

^[1] https://www.jll.de/de/presse/europaeische-bueromaerkte-2020-leiden-unter-dem-wirtschaftlichen-double-dip

^[2] https://www.realestate.bnpparibas.fr/sites/france/files/2021-11/AAG%20OFFICE%20IDF%20Q3%202021.pdf

^[3] https://content.knightfrank.com/research/2326/documents/en/the-office-market-paris-greater-paris-region-q3-2021-8510.pdf.

^[4] http://cbre.vo.llnwd.net/grgservices/secure/CBRE%20Figures%20Paris%20Region%20Office%20Q3%202021. pdf?e=1638976233&h=473978d9ec14b9dc1049c47b14b3bc4f