Institutionals Das große Potenzial von Mikroapartments

In den letzten Jahren hat sich am Immobilien-Investmentmarkt eine neue Nutzungsart fest etabliert: die Mikroapartments. Auch als Micro-Apartments oder Micro-Living bekannt, gewinnt diese Assetklasse – trotz temporärer Schwankungen – weiterhin an Beliebtheit und erzielte im Jahr 2022 ein Transaktionsvolumen von 1,2 Milliarden Euro.

Die Corona-Krise stellte diese Assetklasse vor einen ersten großen Belastungstest, der ihr Potenzial jedoch nur kurzfristig hemmen konnte. Insgesamt stehen die Zeichen weiterhin auf Wachstum.

In ihren Anfängen wurde die Assetklasse Micro-Living häufig mit Studierendenwohnungen gleichgesetzt. Mittlerweile hat sich jedoch eine große Zahl an Untersegmenten herausgebildet, die sich in erster Linie nach Mietdauer, Zielgruppe und Ausstattung unterscheiden. 

Damit ist Micro-Living weitaus vielfältiger, als viele zuerst dachten. Studierende machen dabei noch rund 34 Prozent der Mieterschaft aus – die restlichen 66 Prozent verteilen sich unter anderem auf Professionals sowie die sogenannten „Silver Ager“. Im Vergleich zu den vorherigen Jahren machten Studierende im letzten Jahr also einen weitaus geringeren Teil der Mieterschaft aus. 

Neben wohnwirtschaftlichen Konzepten werden beim Micro-Living auch gewerbliche Konzepte genutzt, die in Form von „Serviced Apartments“ oder „Apart-Hotels“ eine längere Aufenthaltsdauer ab drei Nächten anbieten. Damit findet hier ein Übergang von Wohn- zu Hotelimmobilien statt, die sich dabei meist durch eine größere Vielfalt an Dienstleistungsangeboten auszeichnen. 

Nachdem die Auslastung in den Jahren der Corona-Krise zeitweise deutlich gesunken war, verzeichnet der Marktreport 2023 der Initiative Micro-Living, zu deren Gründungsmitgliedern auch die Commerz Real gehört, im April 2023 eine durchschnittliche Auslastungsquote von 94 Prozent. Damit zeigten sich die Rückgänge der Pandemie überwunden, in der die Belegung teilweise auf 86 Prozent rutschte (Frühjahr 2022). Die Auslastung kehrte dieses Jahr auf das Prä-Corona-Niveau zurück (Frühjahr 2020: 93 Prozent). 

Mietstundungen oder -ausfälle stellten während der Pandemie kaum ein Problem dar. Die Neuvermietung von hochpreisigen Apartments hingegen war eine größere Herausforderung, da viele internationale Fachkräfte, die zur Miete in hochpreisigen Mikroapartments lebten, in ihre Heimatländer zurückkehrten. Die Vermietung an inländische Mieter:innen stellte weniger große Schwierigkeiten dar. Bei Studierenden gestaltete sich insbesondere die Vermietung von Wohnplätzen in Wohngemeinschaften schwerer als sonst, vermutlich aus Hygieneüberlegungen. 

Eine ebenfalls interessante Entwicklung während der Pandemie war die Ausweichbewegung von hochqualifizierten Angestellten auf Micro-Apartments Anstatt im heimischen Homeoffice zu arbeiten, wurden zunehmend Mikroapartments angemietet, um dort in Ruhe und mit ausreichendem Komfort arbeiten zu können. Dadurch konnten die pandemiebedingten Mietrückgänge der ausländischen Fachkräfte ein stückweit gedämpft werden. 

Die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf den Immobilienmarkt schienen soweit überwunden. Mit dem Ukraine-Krieg, Inflation und den steigenden Energiekosten kommen nun jedoch wieder neue Herausforderungen auf uns zu, die es zu meistern gilt. 

Eigentümer und Verwaltungen haben mehr als zuvor mit Mietausfällen zu kämpfen, und auch die Vermietung an nicht-europäische Studierende und Nicht-Studierende wird als große Herausforderung empfunden. Im Zuge der stark steigenden Energiekosten entschied sich die Mehrzahl der Mitglieder der Initiative Micro-Living dafür, die Kosten in voller Höhe auf die Mieterschaft umzulegen, indem die Mietpreise und die Nebenkosten erhöht wurden. So soll eine allzu starke Belastung durch höhere Energiekosten vermieden werden und die Liquidität erhalten bleiben. 

Gleichzeitig sorgt auch das angestiegene Zinsniveau dafür, dass die Anzahl der Transaktionen am Markt abnimmt und viele Unternehmen vorsichtiger agieren als bisher. 

Trotz der aktuellen Herausforderungen, die sich aus steigenden Kosten und Inflation ergeben, zeigt sich der Großteil der Befragten weiterhin bereit, Käufe und Verkäufe am Immobilienmarkt vorzunehmen. Das Vertrauen in das Wachstumspotenzial des Micro-Living-Segments ist also auch vor dem Hintergrund der aktuellen Krisen nur wenig erschüttert. 

Insbesondere mit Blick auf das studentische Micro-Living-Segment zeigt sich ein Großteil der Befragten optimistisch und rechnet mit einer positiven Entwicklung des Marktes für studentisches Wohnen. 

Auch die stetige Zunahme von „Silver Agern“ als demografische Zielgruppe lässt vermuten, dass die Zahl von Mikroapartment-Immobilien weiter wachsen wird: Schon im Jahr 2030 sollen in Deutschland mehr Menschen wohnen, die 65 Jahre und älter sind, als Menschen bis 20 Jahre. Somit steigt der Anteil der Menschen über 65 Jahren auf 28 Prozent an, bis 2050 soll der Anteil sogar bei 32 Prozent liegen. Auch in dieser Zielgruppe steigt die Beliebtheit von Mikroapartments – insbesondere bei Rentner:innen, die auch im höheren Alter noch mobil unterwegs sind. 

Langfristig wird erwartet, dass sich die Entwicklung der Assetklasse Mikroapartments weiterhin an drei Haupttrends orientiert: Erstens an der zunehmenden Zahl von Ein-Personen-Haushalten (Singularisierung), die zwischen 2009 und 2021 um knapp 30 % angestiegen sind und die Nachfrage nach qualitativem Wohnraum weiter antreiben. Zweitens an dem anhaltenden Zuzug in Stadtgebiete (Urbanisierung), der hochwertigen, gut angebundenen Wohnraum zu einem knappen und vor allem teuren Gut werden lässt. Und drittens am fortschreitenden demografischen Wandel, der sich zum Beispiel am Wachstum bestimmter Zielgruppen wie Professionals und Silver Agern zeigt. Auch mit Blick auf das weiterhin beliebte Homeoffice bietet Micro-Living Menschen die Möglichkeit, Arbeit in der Stadt und ein Leben auf dem Land gleichzuschalten. 

Weiterhin ist damit zu rechnen, dass die Rückkehr zum Präsenzunterricht an Universitäten eine verstärkte Nachfrage nach Wohnräumen in Universitätsstädten nach sich zieht. Daher sind Mikroapartments nicht nur für Metropolen, sondern auch für kleinere Städte mit renommierten Universitäten von Interesse. 

Trotz vergangener und anhaltender Krisen zeigt sich der Immobiliensektor Micro-Living äußerst resistent: Dank innovativer und gefragter Nutzungskonzepte bedient Micro-Living als neues und zukunftsfähiges Wohnkonzept eine Vielzahl von Zielgruppen, die sich durch hohe Mobilität und Flexibilität auszeichnen. So konnte trotz aktueller wirtschaftlicher Einbußen die durchschnittliche Auslastung deutlich gesteigert und auf ein neues Niveau gehoben werden. 

Die Aussichten bleiben damit weiterhin gut, auch wenn wirtschaftliche und politische Ereignisse die Nachfrage temporär bremsen. Denn der Wert von qualitativ hochwertigem Wohnraum in gut vernetzten Lagen hat bislang noch jede Krise überstanden. Damit erweist sich Micro-Living als vielversprechende Assetklasse mit großem Wachstumspotenzial.