Reale Werte Das ganze Potenzial von Manage-to-Green

Unter einer „Manage-to-Core“-Strategie versteht man in der Regel die gezielte Repositionierung oder die Entwicklung innovativer Nutzungs- und Vermarktungskonzepte. Ihr Ziel besteht darin, Immobilien für zukünftige Vermietungen attraktiv zu machen. 

Doch moderne Herausforderungen erfordern moderne Lösungen. Mit dem Umschwung auf „Manage-to-Green“ macht die Anlagestrategie einen wichtigen Schritt nach vorn.

In der modernen Immobilienbranche ist Nachhaltigkeit nicht mehr nur ein Zusatz, sondern ein zentrales Element jeder Core-Strategie. Dabei geht es beim Begriff „Green“ um mehr als nur um Umweltbewusstsein. Es umfasst auch Aspekte des Sozialen und der Unternehmensführung, die sich allesamt hinter dem Konzept ESG (Environment, Social, Governance) verbergen. 

Bei „Green“ steht also nicht nur die Zukunft unserer Umwelt, sondern auch die Zukunft unserer Gesellschaft und Lebensweise im Fokus. Und das ist mittlerweile auch in (nahezu) alle Bereiche der Wirtschaft durchgedrungen. Wo „grün“ lang mit fehlender Rentabilität verknüpft wurde, wissen Akteur:innen jetzt, dass Nachhaltigkeit aus einer zukunftsfähigen Wirtschaftsweise nicht mehr wegzudenken ist. 

Deshalb spielt „Green“ auch am Immobilienmarkt eine ausschlaggebende Rolle: Bleibt umfassende Nachhaltigkeit in der Anlagestrategie außen vor, bleiben auch die zahlungskräftigen und prestigeträchtigen Mieter:innen fern. Denn um namhafte Unternehmen mit hohen Corporate-Responsibility-Standards als Mieter:innen zu gewinnen, müssen auch in den Immobilien entsprechende Standards erfüllt werden. Deshalb ist ESG-Konformität heute zu einem quasi unerlässlichen Kriterium geworden, wenn es um eine langfristig zukunftsfähige Gestaltung der Immobilien geht.

Bei echter Nachhaltigkeit geht es – wie schon beschrieben – um weitaus mehr als nur um ökologische Aspekte: Individuelle Faktoren wie Wohlbefinden, Ästhetik und Aufenthaltsqualität, aber auch Digitalisierung, Konnektivität oder Gesundheitsschutz der Mitarbeiter:innen gehören dazu. 

Solche Aspekte, die in erster Linie auf die Qualität und den Standort einer Immobilie einzahlen, haben insbesondere in der Corona-Pandemie an Bedeutung gewonnen. Denn in dieser Phase ist vieles für kurze Zeit zum Stillstand gekommen, aktuelle Märkte sowie auch moderne Arbeitsbedingungen wurden neu evaluiert. Diese Entwicklung hat sich bis heute gehalten – und damit rückt auch die umfassende Bedeutung von ESG als essentieller Teil der Anlagestrategie stärker in den Fokus.

Jens Böhnlein, Global Head of Assetmanagement and Sustainability bei der Commerz Real, betont die wachsende Bedeutung von Manage-to-Green. In vielen Fällen könnte es sogar die klassische Manage-to-Core-Strategie ersetzen. 

Denn während typische Core-Aspekte wie die Lage oder die grundlegende Objektqualität einer Immobilie sich nur schwer bis gar nicht optimieren lassen, kann Manage-to-Green als eigene Anlagestrategie in der Gestaltung der Immobilie neue Impulse setzen: So können zum Beispiel die Modernisierung der Heizungs- und Klimaanlagen, die Nutzung nachhaltiger Materialien oder gewisse bauliche Maßnahmen dazu beitragen, die Energie- und Klimabilanz der Immobilie zu optimieren und so die Aufenthaltsqualität zu verbessern. 

Auch eine flexible Neugestaltung der Flächen kann dazu dienen, die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie zu steigern. Der Anschluss von E-Ladestationen oder ein moderner Fahrradkeller helfen außerdem dabei, die Nutzung nachhaltigerer Fortbewegungsmittel zu fördern.

Neben dem veränderten Umgang mit der Immobilie selbst steht auch die Beziehung zu den Mieter:innen und deren Verhalten im Fokus der Manage-to-Green-Strategie: Wie können Mieter:innen motiviert werden, ESG-konforme Praktiken anzunehmen und ihre eigene Arbeits- bzw. Wirtschaftsweise daran anzupassen, zum Beispiel durch energie- und ressourcenschonendes Arbeiten oder die Nutzung von grünem Strom? 

Die Antwort liegt in der Transparenz durch Daten. Auf dieser Basis können dann schließlich auch neue grüne Mietverträge gestaltet werden, um so nachhaltiges Wirtschaften in gemeinsamer Partnerschaft als Vermieter und Mieter voranzutreiben. Solche Modelle sind durchaus komplex und vereinen Nachhaltigkeit, Vertragsfreiheit, Datenschutz und Einflussnahme auf den Geschäftsbetrieb miteinander. Noch steht die Praxis grüner Mietverträge ganz am Anfang. Aber eins ist klar: Eine gute Manage-to-Core-Strategie kann auf Green nicht mehr verzichten.