Unsere Auslandsstandorte: Amsterdam

Amsterdam. Millionen Menschen aus aller Welt zieht es jedes Jahr in die niederländische Metropole. Touristen sind magisch angezogen vom quirligen Treiben in der Stadt, die alles bietet, was man als Städtereisender sucht. Jedes Jahr zählt Amsterdam mehr Übernachtungen, 2019 kommen offizielle Stellen auf rund zehn Millionen. Zahlreiche internationale Unternehmen haben hier ihren Sitz. Sie schätzen ebenfalls das liberale und internationale Wirtschafts- und Gesellschaftsklima, den hochqualifizierten Talente-Pool und die perfekte Verkehrsanbindung inmitten von Europa. Die Commerz Real ist seit 2007 mit einer Niederlassung (CR West) in Amsterdam vertreten. Leiter vor Ort ist Martijn Houwen. Der studierte Immobilienökonom (EBS) ist Head of Real Estate Markets Benelux – und damit neben den Niederlanden auch für Belgien und Luxemburg zuständig.

Im vergangenen Jahr setzte Corona dem bunten Treiben ein jähes Ende. Auch wenn mittlerweile langsam wieder das Leben zurückkehrt – Amsterdam gehört größtenteils seinen 838.000 Einwohnern: Viele Läden und Restaurants mussten schließen, Expats zog und zieht es in ihre Heimat zurück, Büros verwaisen. Wer kann, arbeitet von Zuhause aus. 

Wird sich das langfristig auf den Bedarf an Büroraum in den Niederlanden auswirken? Vermutlich nicht. Der niederländische Büromarkt leidet nach Einschätzungen von Marktkennern schon länger unter knappem Angebot und großer Nachfrage. In den Jahren vor Corona wurde eine beträchtliche Menge an Büroflächen vom Markt genommen. Die Leerstandsraten waren 2019 auf dem niedrigsten Stand seit der Finanzkrise, insbesondere an attraktiven Standorten in Großstädten und in der Nähe wichtiger Verkehrsknotenpunkte, berichtet CBRE Netherlands.

Die Commerz Real hat in den vergangenen Jahren ihr Immobilienportfolio in Amsterdam und Niederlanden sukzessive ausgebaut, zuletzt wurden etwa zwei Hotelprojektentwicklungen in Breda und Leiden angekauft. Gleichzeitig können aktive Asset-Management-Maßnahmen auch in den Niederlanden einen Erfolgsfaktor darstellen. An der begehrten Zuidas in unmittelbarer Nähe zum Südbahnhof wurde beispielsweise kürzlich ein Ensemble aus zwei Hochhäusern erfolgreich modernisiert und unter dem Namen „2 Amsterdam“ neu positioniert. Das erste Gebäude ist ein Multi-Tenant-Büroturm mit 20.000 Quadratmeter Bürofläche, das zweite ein Hotelturm, der über eine Laufzeit von 22 Jahren an die Hotelkette „Inside by Mèlia“ vollständig vermietet wurde. Bei der Modernisierung wurde besonders großer Wert auf Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzkriterien gelegt, das bestätigt unter anderem die BREEAM-Zertifizierung für beide Gebäude. Im Ergebnis ist ein zukunftsfähiges Ensemble entstanden und es konnte eine signifikante Wertsteigerung generiert werden.

An den Büromietmärkten in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, aber auch in Städten wie Eindhoven und Utrecht gibt es schon länger Angebotsengpässe. Häufig liegt der Grund darin, dass in den Jahren 2010 bis 2015 zahlreiche Büroräume in Wohnungen und Studentenapartments umgewandelt wurden. Seit die Nachfrage nach Büroraum wieder steigt, sinkt das Angebot und steigen die Mieten. Im Stadtzentrum (CBD) von Amsterdam wurden 2019 Spitzenmieten von mehr als 400 Euro pro Quadratmeter und Jahr erzielt und in Amsterdam-Zuidoost lag der Mietwert bei 235 Euro pro Quadratmeter (bei einer Leerstandsrate von unter fünf Prozent), ermittelte Savills.

All das spricht für einen stabilen und zukunftsträchtigen niederländischen Büroimmobilienmarkt, der sich auch in der Krise als widerstandsfähig erwiesen hat – trotz stark eingebrochener Investmentumsätze. Laut Cushman & Wakefield machte der Büromarkt 2020 nur 19 Prozent des gesamten Investitionsvolumens von 3,3 Milliarden Euro aus – ein Minus von 46 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Corona hat auch die steigende Flächennachfrage erst einmal gestoppt: Insgesamt wurden nur 952.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet, was einem Rückgang des Vermietungsvolumens um 34 Prozent gegenüber 2019 entspricht. Trotz leichten Anstiegs der landesweiten Leerstandsquote auf 8,3 Prozent macht Cushman & Wakefield in den niederländischen Büro-Kernstädten zu Beginn des Jahres Leerstandsraten von nur noch fünf bis sechs Prozent aus – das Ergebnis eines engen Marktes mit wenigen Raumangeboten. Daran hat auch Corona nichts geändert.

Dies ist ein Licht am Ende des Tunnels, und es wird immer heller: Mit fortschreitender weltweiter Impfung kehren auch die ersten Kaufinteressenten zurück. Es gibt auch wieder Bürobesichtigungen vor Ort – und nicht mehr nur virtuell. Dazu passt auch die Prognose der Europäischen Kommission, die 2021 für die Niederlande wieder positives Wirtschaftswachstum von mindestens 2,2 Prozent sieht.

Unser Standpunkt: 
"Die starke internationale Ausrichtung von Amsterdam ist ihr Markenzeichen und war gleichzeitig auch ihr Handicap, als in der Corona-Pandemie plötzlich alles stillstand und viele ausländische Gäste und Investoren fernbleiben mussten. Dennoch sind wir sicher, dass der Bürovermietungs- und Investmentmarkt sich schnell erholen wird. Denn die Grundvoraussetzungen haben sich nicht verändert: Der gezielte Abbau von Leerständen hat in den vergangenen Jahren zu Angebotsknappheit und steigenden Mieten geführt. Selbst in der Krise ist das Mietniveau stabil geblieben, was für die Attraktivität und Zukunftsfähigkeit des Marktes spricht. Schon jetzt erwacht das Interesse an Büroflächen wieder. Moderne Flächen an Top-Standorten sind immer noch rar – und werden sich angesichts behutsamer Baugenehmigungspolitik auch nur moderat vermehren."
Martijn Houwen, Head of Real Estate Market Benelux und Geschäftsführer CR West