Hotels in Corona-Zeiten: Investmentchancen jetzt nutzen

Die Hotellerie wurde zweifellos von der Corona-Pandemie und ihren Folgewirkungen hart getroffen. Behördliche Schließungen, Reiseeinschränkungen und zurückhaltendes Buchungsverhalten sorgten in vielen Teilen der Welt für zeitweise leere Hotelzimmer und Umsatzrückgänge. Dennoch können Hotelinvestments gerade jetzt lohnen. Denn langfristig wird das Reiseverhalten nicht leiden. Nach dem Ende der Pandemie erwarten wir sogar einen phasenweise einsetzenden Reiseboom.

Die Hotelbranche insgesamt war sehr gesund, als das Virus kam: Jenes traf die Branche mitten in einem Allzeithoch nach jahrelangem Aufschwung. Und nach dem Schock im Frühjahr war in vielen Regionen Europas dann die Buchungssituation im Sommer 2020 zwar unter Vorjahr, aber weitgehend auskömmlich. Einige, vor allem inländische Reisegebiete, erlebten zur Hauptferienzeit sogar einen kleinen Boom. In China, Australien oder zum Teil auch den USA ähneln die Belegungszahlen schon jetzt wieder den Vorkrisenniveaus. Erneut schwierig wurde es dann in Europa mit dem zweiten Lockdown im Winter.

Viele gut geführte Häuser können niedrigere Buchungszahlen und vorübergehende Schließungen nach den guten Jahren deshalb verkraften. Dennoch gibt es nichts zu beschönigen: Zur Überbrückung von diesen Engpässen sehen sich Betreiber und Eigentümer (auch die Commerz Real) in Einzelfällen gezwungen, Pachtverträge neu zu verhandeln oder Stundungen zu vereinbaren. Doch selbst darin kann eine Chance liegen: Zum einen können funktionierende Geschäftsmodelle über die Ausnahmesituation hinweg bewahrt und das Vertrauensverhältnis zwischen Betreiber und Investor gestärkt werden. Zum anderen können im Gegenzug für Stundungen oder Erlasse Vertragslaufzeiten verlängert und Indexklauseln optimiert werden. Das ist der Commerz Real in mehreren Fällen und zum beiderseitigen Nutzen gelungen.

Die Pandemie führt nach unserer Erwartung zu einer Marktbereinigung. Vor allem kleinere Betriebe sowie deutlich in die Jahre gekommene Häuser werden aufgeben müssen. Für die wettbewerbsfähigeren Hotels bedeutet dies jedoch ein größeres Marktpotenzial. Das sind vor allem diejenigen Häuser, die in den vergangenen Jahren ihr Angebot an deutlich höhere Gästeansprüche angepasst und dabei gleichzeitig einen Weg zu hoher Effizienz und Skalierbarkeit gefunden haben. Die eine Marke aufgebaut und etabliert haben, sei es im Raumkonzept oder im Buchungsverfahren. Die ihren Gästen mehr als ein Bett und ein Frühstück bieten, sondern Begegnungen und Aufenthaltserlebnisse, die in Erinnerung bleiben. Dies gelingt übrigens nicht unbedingt nur in Luxushotels, sondern wird vor allem im Budgetbereich zunehmend zum Standard.

Kreativität und Flexibilität sind zwei weitere Faktoren, die Hotels nicht nur durch die Pandemie helfen, sondern auch die langfristige Wettbewerbsfähigkeit erhöhen können. So manches Haus setzte während der Lockdowns auf alternative Konzepte: Vermietung von Konferenzräumen, Einrichtung von Übergangsnutzungen wie Serviced Apartments oder Flexible-Office-Angebote. Damit greifen sie einen Trend auf, der auch Corona-unabhängig längst eingesetzt hat: die Grenzen zwischen den Nutzungsarten verschwimmen – ob Hotel, Boarding-House, Mikroapartment oder Coworking-Fläche. In Zukunft findet sich oftmals alles unter einem Dach. Viele Hotels nutzen die temporäre Schließung, um sich genau jetzt auf diese Zukunft vorzubereiten – und langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben.

Werden Hotelinvestments als langfristige Investitionen gesehen, lassen sich im gegenwärtigen Marktumfeld durchaus interessante Opportunitäten identifizieren. Nach Angaben von CBRE sind die Spitzen-Ankaufsrenditen für verpachtete Hotels im vergangenen Jahr um 50 Basispunkte auf 4,25 Prozent gestiegen und haben erstmals seit einigen Jahren ihren Renditeabstand zu Büroinvestments wieder vergrößert.² Bei einer antizyklischen Ankaufstrategie lassen sich vereinzelt Investmentopportunitäten auf einem günstigen Bewertungsniveau um den Faktor 20 oder sogar niedriger identifizieren. Einen pauschalen „Corona-Abschlag“ gibt es jedoch nicht. Deshalb kommt es hierbei auf eine selektive Vorgehensweise an, die eine entsprechende Expertise erfordert. Bei einem Investment in Hotelprojektentwicklungen wiederum stehen ohnehin weniger die aktuellen Corona-Herausforderungen im Vordergrund als die geschilderten langfristigen Trends.

Unser Standpunkt:

„Die Corona-Pandemie ist eine ernstzunehmende, aber vorübergehende Ausnahmesituation. Sie wird zu einer Marktbereinigung führen, doch wettbewerbsfähige Konzepte werden sich langfristig durchsetzen. Wir sehen für die Zeit nach der Pandemie eine positive Zukunft für sorgfältig ausgewählte Hotelinvestments. Die Commerz Real hat deshalb erst kürzlich die Chance wahrgenommen, in zwei Hotelprojektentwicklungen in den Niederlanden zu investieren, deren Fertigstellung im Jahr 2023 geplant ist und unseren Vorstellungen von zukunftsfähigen Hotelkonzepten perfekt entsprechen.“ 

¹ STR Europe, January 2021 https://str.com/press-release/str-europe-hotel-performance-2020
² https://www.cbre.de/-/media/cbre/countrygermany/documents/germany-real-estate-market-outlook-2021.pdf
³ https://www.cbre.de/de-de/research/Deutschland-Gewerbeinvestment-MarketView-H2-2020