Newsletter

Auch wenn 2022 als Jahr der „Zeitenwende“ in die Geschichte eingeht, gibt es doch einige Branchen und Bereiche, für die es ein Jahr der weitestgehenden Normalisierung nach zwei außergewöhnlichen Corona-Jahren war. Dazu gehört zweifellos der Bereich Tourismus und Fremdenverkehr. Wir haben die pandemiebedingten Schließungen genutzt, um zum Beispiel unsere beiden Hotels in Brisbane auf Vordermann zu bringen und in Madrid ein Büroobjekt am Flughafen wie geplant zu einem Hotel umzubauen. Außerdem entstand in den vergangenen Jahren ein wegweisender studentischer Wohnkomplex in Barcelona. Denn wir glauben weiterhin fest an die großen Metropolen in Ländern wie Australien oder Spanien und daran, dass eine breite internationale Diversifikation noch immer das beste Instrument zur Risikosteuerung darstellt. Lesen Sie mehr dazu in der aktuellen Ausgabe – und warum wir auch mit dem Erneuerbare-Spezialfonds „Commerz Real Institutional Renewable Energies Fund II“ (RE II) Kurs auf Artikel 9 der Offenlegungsverordnung genommen haben.

Um die aussichtsreichsten Objekte für den „Commerz Real Institutional Hotel Fund“ zu identifizieren und im Bedarfsfall marktgerecht zu repositionieren, sind fundierte Marktkenntnisse und ein umfassendes Wissen über Hotelbetreiber und Hotelinvestitionen unerlässlich. Die Corona-Krise war hierfür die Bewährungsprobe schlechthin. Vor diesem Hintergrund stellten zwei Ende 2017 in Australiens drittgrößter Stadt Brisbane erworbene Hotels das Fondsmanagement vor eine besondere Herausforderung.

Weltweite Bewährungsprobe für eine Branche

Ein langfristiger Pachtvertrag über 15 Jahre mit ProInvest als Mieter und IHG als Franchisegeber für die Marken voco und Indigo war zwar abgeschlossen, aber nun stand man vor neuen, nie da gewesenen Problemen. In das Szenario der weltweiten Lockdowns reihte sich Australien mit besonders harten Regelungen ein – von dem partiell untersagten oder eingeschränkten Reiseverkehr zwischen den einzelnen Bundesstaaten bis hin zur Schließung der internationalen Grenzen für 19 Monate. Angesichts gestörter Lieferketten, Zeitverschiebung und der für ältere Objekte typischen unliebsamen Überraschungen mussten umfangreiche und zeitkritische Verträge zu Finanzierung, Umbau und Betrieb neu ausgehandelt werden. Zweifel kamen dennoch nicht auf. Denn: Der Standort hat jede Menge Potenzial.
 

Gold wert: ein Kapitalgeber mit Weitblick

Zu der gleichen Einschätzung kam auch unser Fremdkapitalgeber, die First Commercial Bank Brisbane Branch (mit Hauptsitz in Taiwan), die wir früh in den Prozess eingebunden hatten. Für sie war das Potenzial der Neupositionierung offensichtlich. Nachdem sie die beiden Hotels im Rahmen des Ankaufs bereits seit Beginn des Jahres 2018 finanziert hatte, begleitete sie nun die Umbaukosten mit einer Höhervalutierung des Bestandsdarlehens.
 

Die Stadt hat ein Ziel und mehr als einen Plan

Abgesehen von der Tatsache, dass die Lage beider Hotels mitten im Central Business-District am Brisbane River exzellent ist, hatte die Stadt bereits 2012 auf Betreiben des Stadtrats den Award-gekrönten „Brisbane’s Economic Development Plan 2031“ ins Leben gerufen.¹ Heute, genau zehn Jahre später, sorgt der nächste Masterplan für den lückenlosen Anschluss: der „Brisbane 2022 New World City Action Plan.“² Im Kern will Brisbane sein Wirtschaftswachstum durch eine internationale Ausrichtung beflügeln und zur Weltstadt avancieren. Während Queenslands Hauptstadt für ihre Bevölkerung eine hohe Lebensqualität, vielfältige Jobs mit attraktiven Karrierechancen und beste sozioökonomische Rahmenbedingungen sicherstellen will, sieht sie sich global als mittelgroßes Drehkreuz im asiatisch-pazifischen Raum, das mit Weltklasse-Infrastruktur zum Talent- und Tourismus-Magnet reüssiert.
 

Brisbane bringt sich in Position – unter anderem für Olympia 2032

Brisbane setzt auf Wachstum. The Urban Developer, Australiens größte Gemeinschaft von Immobilien- und Stadtentwicklungsexperten, prognostiziert einen Bevölkerungsanstieg um 1,5 Millionen Menschen in den nächsten 20 Jahren.³ Der Ausbau des schon jetzt eindrucksvollen, 23 Milliarden Australische Dollar schweren Tourismussektors – auch als Arbeitsmarkt für die lokale und regionale Bevölkerung – kommt noch on top.⁴ Immerhin ist Brisbane nach Melbourne und Sydney Australiens drittwichtigstes Reiseziel. Mit seinem subtropischen Klima, einer Vielfalt an kulturellen Sehenswürdigkeiten sowie Sportveranstaltungen ist die Stadt als Tourismusdestination ganzjährig nachgefragt.

Der Zuschlag als Austragungsort der Olympischen Sommerspiele 2032 bestätigt Brisbane in seinen ehrgeizigen Plänen, die stetig Gestalt annehmen und zu einem guten Teil bereits auf der Zielgeraden sind. Bestes Beispiel: das 3,6-Milliarden-Dollar-Projekt „Queen's Wharf“ mit vier Luxushotels, 2.000 Wohneinheiten und einem Casino.⁵ Das Resort erstreckt sich über zwölf Hektar zu Land und 15,3 Hektar Wasserfläche. Seine Eröffnung ist für Mitte kommenden Jahres terminiert.

Resilient mit bewährter Strategie

Die Strategie des „Commerz Real Institutional Hotel Fund“ ist einmal mehr aufgegangen und das sogar unter erschwerten Bedingungen. Mit IHG konnte ein etablierter, bonitätsstarker Betreiber mit langjähriger Erfahrung und exzellenter Qualität gewonnen werden. Durch die Verständigung auf eine Mindestpacht, die durch eine variable Pacht ergänzt wird, partizipiert der Fonds am operativen Erfolg. Das am 3. Juni 2022 eröffnete, deutlich aufgewertete voco-Hotel verfügt über 194 Zimmer, 1.200 Quadratmeter Event- und Konferenzfläche, ein Fitnessstudio, eine Bar, eine Lounge und einen Rooftop-Pool. Dem am 13. Juli 2022 eröffneten Indigo-Hotel mit 212 Zimmern gelang sogar ein Upgrade von drei Sternen auf vier Sterne Plus. Das von der flussnahen Lage inspirierte Interior-Design wird durch Wandbemalungen lokaler Künstler zusätzlich aufgewertet.
 

¹ https://www.brisbane.qld.gov.au/about-council/governance-and-strategy/business-in-brisbane/growing-brisbanes-economy/economic-development-plan
² Broschüre „Brisbane 2022 New World City Action Plan“, brisbane2022planpdf.ashx (choosebrisbane.com.au)
³ https://www.theurbandeveloper.com/articles/brisbane-most-searched-development-projects-2022
⁴ https://www.business.qld.gov.au/industries/invest/tourism-investment/market-profile
⁵ https://queenswharfbrisbane.com.au/

Unser Standpunkt:

„Corona war für die Hotelbranche eine Nagelprobe. Die Krise war unvorhersehbar und kam quasi über Nacht. Für dieses Szenario gab es keinen Notfallplan. Wie wichtig gerade in einer solchen Situation Kompetenz und langjährige Erfahrung sind, zeigen unsere Refurbishments in Brisbane. Mehr als 30 Jahre Markterfahrung im Bereich Hospitality, ein weitverzweigtes Branchennetzwerk, Inhouse-Projektkompetenz in der Planung, Umsetzung und Betreuung von Hotelimmobilien sowie lückenloses Risikocontrolling waren die Stärken, die wir allen Widrigkeiten zum Trotz ausspielen konnten. Mit der neu gewonnenen Erfahrung im Umgang mit unerwarteten Krisenszenarien sind wir besser aufgestellt denn je.“

Florian Obermaier, Global Head of Product Management Institutional Clients, Commerz Real

Zur Übersicht

Innerhalb weniger Tage konnte Commerz Real zwei Neueröffnungen in den beiden spanischen Weltstädten feiern, jeweils für einen der Spezialfonds: In Barcelona können sich Studierende seit dem 24. November im studentischen Wohnkomplex „Pallars“ einquartieren. Und in 600 Kilometer Entfernung eröffnete am 1. Dezember das „Zleep Hotel Madrid Airport“. Das Objekt in Barcelona gehört zum „Commerz Real Institutional Smart Living Europe Fund“, das in Madrid wiederum zum „Commerz Real European Hotel Fund“.

Studentisches Wohnen auf hohem Niveau

Barcelona ist mit insgesamt rund 200.000 Studenten einer der größten und bedeutendsten Hochschul- und Wissenschaftsstandorte Europas. Beim studentischen Wohnkomplex „Pallars“ handelt es sich jedoch um mehr als ein althergebrachtes Studentenwohnheim. Der Komplex liegt im Bezirk Sant Martí im angesagten Quartier „22@“, einem ehemaligen Industriegebiet, das in den vergangenen Jahrzehnten zu DEM führenden Innovations- und Technologiezentrum Barcelonas und vermutlich ganz Spaniens entwickelt wurde. Hightech-Unternehmen wie Amazon, Oracle und Facebook haben sich dort angesiedelt, der Campus der Universität Pompeu Fabra befindet sich in direkter Nachbarschaft zum Objekt. Besonders reizvoll: Der Stadtstrand ist fußläufig zu erreichen.

Vom Büro zum Hotel in Flughafennähe

In Madrid hatte Commerz Real Anfang 2020 eine praktisch leer stehende Büroimmobilie mit 10.000 Quadratmeter Mietfläche für den Hotelfonds erworben und in ein Hotel der Marke „Zleep Hotels“ verwandelt, das nun seine Eröffnung feiern konnte. Das Zwei-Sterne-Hotel zählt 220 Zimmer, hat eine Tiefgarage sowie Lobby, Restaurant und einen Fitnessraum. Es liegt in der Nähe des Großflughafens Madrid-Barajas – daher „Zleep Hotel Madrid Airport“ – in einem Gewerbegebiet und ist über die Autobahn A-2 sowie mit öffentlichen Verkehrsmitteln ideal an die Innenstadt und den Flughafen angebunden. Zum Flughafen wird sogar ein hoteleigener Shuttle-Service eingerichtet.

Madrid war vor der Corona-Pandemie einer der größten Hotspots des weltweiten Städtetourismus – und entwickelt sich mit seinen zahllosen Sehenswürdigkeiten von internationalem Rang auch wieder dorthin. Der Flughafen Madrid-Barajas gehört zu den größten und international am besten verknüpften Flughäfen der Welt.

Dass der umfassende Umbau des Objekts ausgerechnet in die buchungsarme Corona-Zeit fiel, in der viele Hotels ohnehin schließen mussten, erwies sich für dieses Projekt als relativ günstiger Zufall. „Zleep“ ist eine Marke der Steigenberger Hotels AG, die wiederum Investment- und Kooperationspartner des „Commerz Real European Hotel Fund“ ist. Damit sind eine enge Partnerschaft und weitreichende Interessengleichheit zwischen Eigentümer und Pächter beziehungsweise Betreiber gegeben.

Passgenaue Fonds mit klar definierter Strategie

Bei den beiden Fonds handelt es sich um offene Immobilien-Spezial-AIF, die sich ausschließlich an institutionelle und semiprofessionelle Investoren richten. Dabei zeichnen sie sich durch ihre klar definierte Anlagestrategie aus, die es Investoren ermöglicht, gezielt bestimmte Teilsegmente der Immobilienmärkte zu allokieren.

Der „Commerz Real Institutional Smart Living Europe Fund“ investiert ausschließlich in Studenten- und Mikroapartmentanlagen in europäischen Metropolen und Universitätsstädten. Damit profitiert er zum einen von den weiterhin steigenden Studierendenzahlen, zum anderen aber auch von immer spezifischeren und sich ausdifferenzierenden Formen des Wohnens, bei denen die Grenzen zum Bereich Hospitality teilweise verschwimmen.

Der „Commerz Real European Hotel Fund“ hingegen investiert in Kooperation mit der Deutschen Hospitality, der Dachmarke der Steigenberger Hotels AG, in europäische Hotelimmobilien. Das Segment ist fast drei Jahre nach Ausbruch der Corona-Pandemie in den meisten europäischen Ländern wieder im Aufwind, viele Menschen verspüren Nachholbedarf. In den Corona-Jahren kam es bei vielen Häusern darauf an, diese Zeit sinnvoll zu nutzen für Renovierungen, Neupositionierungen – zum Teil auch opportunistische Zukäufe. Jetzt geht es darum, gestärkt ins Rennen um die Gäste zu gehen. Der Fonds strebt insgesamt bis zu acht Hotelimmobilien und ein Fondsvolumen von 250 Millionen Euro an.

Um in diesen beiden Segmenten erfolgreich zu sein, ist eine besondere Expertise bei der Auswahl der Objekte sowie der Anbieter- beziehungsweise Betreibermarken und ihrer Konzepte erforderlich, welche das Fondsmanagement in beiden Fällen angesichts der erfolgreichen Track-Records vorweisen kann.

Unser Standpunkt:

„Wir haben immer – auch während der Corona-Pandemie – an die Attraktivität und an die Zukunft des spanischen Markts geglaubt, insbesondere in den beiden Metropolen von Weltrang, Madrid und Barcelona. Dass wir nun innerhalb kürzester Zeit gleich zwei Neuzugänge eröffnen konnten, mag nach Zufall klingen, aber es ist letztlich das Ergebnis bewusster Entscheidungen. Vor allem mit dem „Pallars“ in Barcelona ist uns ein Coup in einer der Studentenhochburgen Europas gelungen.“

Kerstin Struckmann, Head of Fonds- / Mandatemanagement Institutional Clients, Commerz Real

Zur Übersicht

Kerstin Struckmann leitet das Fonds- und Mandatemanagement im Bereich Product Management Institutional Clients.

In guter Gesellschaft: Neben dem klimaVest entspricht nun auch der Spezialfonds „Commerz Real Institutional Renewable Energies Fund II“ (RE II) von Commerz Real den Transparenzanforderungen nach Artikel 9 der EU-Offenlegungsverordnung. Fondsmanagerin Kerstin Struckmann erläutert, was das bedeutet und wo die Unterschiede zwischen den beiden Produkten liegen.

Kerstin, der „RE II“ ist jetzt ein Impact-Fonds und entspricht Artikel 9 der EU-Offenlegungsverordnung. Was bedeutet das für die Investoren?

Der „RE II“ ist ein Fonds, der seit seinem Start 2019 institutionellen Investoren nachhaltige Sachwertinvestments in On- und Offshore-Windparks sowie Photovoltaikanlagen zugänglich macht. Wir haben jetzt gemeinsam mit den Investoren die Entscheidung getroffen, ihn den Anforderungen an einen Impact-Fonds im Sinne der EU-Offenlegungsverordnung zu unterstellen. Der Begriff „Impact“, also „Wirkung“, beschreibt den Ansatz, einen positiven und messbaren Beitrag zur Erreichung bestimmter Nachhaltigkeitsziele zu leisten, in den meisten Fällen ökologischer Ziele. Impact-Fonds setzen sich also konkrete Ziele zu ihrer positiven ökologischen oder gesellschaftlichen Wirkung, beispielsweise die Abschwächung des Klimawandels. Diese Impact-Ziele sind dem Ziel, für die Anleger eine positive finanzielle Rendite zu erwirtschaften, gleichgestellt.

Bei einem Fonds, der in erneuerbare Energien investiert, liegt die ökologische Wirkung ja eigentlich auf der Hand. Was hebt den „RE II“ denn von anderen Erneuerbare-Energien-Investments ab?

Ob all das erfüllt ist, haben wir jetzt für den „RE II“ in einer sogenannten Impact-Due-Diligence überprüfen lassen. Das heißt, es wurde für alle Assets des Fonds noch einmal intensiv gecheckt, ob sie wirklich „sauber“ sind: Woher kommen die Bauteile, sind alle nötigen Umweltprüfungen ordnungsgemäß dokumentiert worden und so weiter. In diese Prüfung wurden auch Lieferanten und Dienstleister einbezogen.
 

Wo verläuft die Abgrenzung zum klimaVest, unserem anderen Impact-Fonds gemäß Artikel 9?

Es handelt sich um zwei unterschiedliche Fondsstrukturen. Der klimaVest ist ein ELTIF, funktioniert also im Prinzip ähnlich wie ein offener Immobilienfonds, nur dass er statt in Immobilien in Erneuerbare-Energien-Anlagen investiert. Der „RE II“ hingegen ist ein geschlossener Fonds mit bis zu 25 Jahren Laufzeit. Zudem handelt es sich um unterschiedliche Zielgruppen: Zwar steht der klimaVest auch institutionellen Investoren zur Verfügung, er ist aber in erster Linie an Privatanleger gerichtet. Der „RE II“ dagegen steht ausschließlich institutionellen Investoren zur Verfügung.
 

Wie wichtig ist institutionellen Investoren, dass ein Fonds Artikel 9 entspricht?

Darauf gibt es keine pauschale Antwort. Was man aber definitiv sagen kann: Das Thema Nachhaltigkeit wird generell immer wichtiger. Gerade neue Investoren schauen da sehr genau drauf. Daher ist es eine gute Sache, dass der „RE II“ die strengen Transparenzanforderungen der Offenlegungsverordnung erfüllt. Wichtig ist aber immer zu bedenken: Artikel 9 ist kein Gütesiegel oder irgendeine Art von externer Klassifizierung. Es gibt somit kein „Artikel-9-Produkt“. Wer bei dieser Unterscheidung nicht aufpasst, kann sich schnell mit Greenwashing-Vorwürfen konfrontiert sehen. Richtig ist: Der „RE II“ investiert in Wind- und Sonnenenergie und hat sich dabei zu dem Impact-Ziel verpflichtet, damit zur Dekarbonisierung der Stromversorgung in Deutschland und Europa beizutragen. Dabei entspricht der Fonds den strengen Transparenzanforderungen gemäß Artikel 9 der EU-Offenlegungsverordnung.

Unser Standpunkt:

„Impact-Fonds müssen höchsten Ansprüchen genügen, auch in Sachen Transparenz. Das regelt die EU-Offenlegungsverordnung. Der ‚RE II‘ entspricht Artikel 9 der Verordnung. Damit ist klar geregelt, dass der Fonds Impact-Kriterien in drei Dimensionen erfüllen muss und zum Beispiel alle Fonds-Assets einer Impact-Due-Diligence unterzieht. Transparenz ist für uns einer der entscheidenden Faktoren, um das Vertrauen der Investoren zu gewinnen.“

Kerstin Struckmann, Head of Fonds- / Mandatemangement Institutional Clients, Commerz Real

Zur Übersicht

Das Jahr geht zu Ende und wir blicken zurück auf ein Jahr 2022, in dem es endlich wieder guten Gewissens möglich war, an Veranstaltungen teilzunehmen und mit Vertreterinnen und Vertretern unserer institutionellen Investoren ins Gespräch zu kommen. Nichts ist in diesen ereignisreichen Zeiten wertvoller als der vertrauensvolle Austausch untereinander.

Allein in den vergangenen sechs Wochen waren wir unter anderem hier anzutreffen:

• Institutioneller Altersvorsorge Herbstdialog (IAHD), Wien, 20.10.
• Immobilien FondsForum-Konferenz, Königstein im Taunus, 2./3.11.
• FAROS Institutional Investors Forum, Frankfurt am Main, 17.11.