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Die aktuelle Ausgabe unseres Newsletters steht unter dem Motto „Stabilität“. Die Corona-Krise hat gezeigt, wie schnell als stabil und etabliert geltende Geschäftsmodelle in Bedrängnis geraten können. Gleichzeitig treten neue Chancen und Investment-Ideen auf den Plan, die als zusätzliche neue Komponente die Stabilität und das Renditepotenzial eines Gesamtportfolios erhöhen können, oder den bestehenden Investments mehr Stabilität verleihen. Zu ersteren zählt aus unserer Sicht die noch junge Nutzungsart Mikroapartments, zu letzteren alternative Nutzungskonzepte für nicht mehr nachgefragte Handelsflächen, die wir an einem aktuellen Beispiel in Mülheim an der Ruhr zeigen. Im Interview erklärt Corinna Haas, Transactions-Projektleiterin bei der Commerz Real, wie sich die EU-Offenlegungs- und die EU-Taxonomieverordnung auf den Investmentprozess auswirken. Zu guter Letzt werfen wir einen Blick in die Niederlande. Amsterdam-Niederlassungsleiter Martijn Houwen berichtet, wie sich die niederländischen Bürostandorte in der Corona-Pandemie geschlagen haben und welche Erwartungen er an die weitere Marktentwicklung hat. Viel Spaß beim Lesen.

In den vergangenen fünf Jahren hat sich eine neue Nutzungsart am Immobilien-Investmentmarkt erfolgreich etabliert: Mikroapartments – auch unter den englischen Bezeichnungen Micro-Apartments oder Micro-Living bekannt. 2019 betrug das Transaktionsvolumen rund 1,5 Milliarden Euro. Mit der Corona-Krise erlebt diese junge Assetklasse nun ihren ersten schwereren Belastungstest. In der Tat geht die Pandemie nicht spurlos an ihr vorüber. Die langfristigen Wachstumsfaktoren indes sind keineswegs außer Kraft gesetzt – im Gegenteil.

Inwieweit Micro-Living nun von der Corona-Pandemie betroffen ist, hängt vom jeweiligen Teilsegment und den betroffenen Nutzern ab. Für den aktuellen Marktreport Frühjahr 2021 der Initiative Micro-Living, zu deren Gründungsmitgliedern die Commerz Real gehört, ist der Immobiliendaten-Dienstleister Bulwiengesa dieser Frage im Detail nachgegangen, hat Zahlen erhoben und sich unter den Anbietern umgehört. Das Ergebnis erlaubt einen differenzierten Blick auf die jüngste Entwicklung, ihre Ursachen und die Implikationen für die weitere Entwicklung Post-Corona.

Zudem stellen die Befragten überwiegend fest, dass Mietstundungen oder Mietausfälle gar kein großes Thema waren. Problematisch war hingegen vor allem die Neuvermietung hochpreisiger Apartments (79 %: herausfordernd). Die Vermietung günstiger Apartments war offenbar weniger schwierig (57 %: nicht herausfordernd). Eine mögliche Erklärung liegt darin, dass hochpreisige Micro-Apartments häufig an internationale Fachkräfte (Ex-Pats) vermietet werden, die aufgrund der Pandemie überwiegend in ihre Heimatländer zurückgekehrt sind. Inländische temporäre Mieter zu finden, schien hingegen weniger schwierig (67 %: nicht herausfordernd (ohne Studierende).

Die andere Seite des Preisspektrums wird vor allem von Studierenden besetzt. Sie bilden mit 48 Prozent zwar nicht die Mehrheit der Micro-Living-Bewohner, aber doch die größte Einzelgruppe. Die Vermietung an ausländische Studierende – insbesondere von außerhalb Europas – stellte eine wesentlich größere Herausforderung dar als an inländische Studierende. Allerdings waren vor allem Wohnplätze in Wohngemeinschaften schwerer zu vermieten als sogenannte Cluster- oder Einzelapartments. Der Verdacht liegt nahe, dass Hygieneüberlegungen hierbei eine Rolle spielten.

Im höherpreisigen Segment ist zudem zu beobachten, dass eine Ausweichbewegung stattgefunden hat: Manche der wenigen Geschäftsreisenden sind anstelle der (pandemiebedingt oftmals geschlossenen) klassischen Hotels auf Aparthotels oder Serviced Apartments umgestiegen. Gleichzeitig stellen wir fest, dass hochqualifizierte Angestellte in Home-Office-Zeiten Micro-Apartments anmieten, um dort ruhiger und komfortabler arbeiten zu können als am heimischen Küchentisch. Diese Faktoren dämpfen den durch die ausbleibenden Expats entstehenden Rückgang und wirken sich zugleich positiv auf mittelpreisige Segmente aus.

Mittel- bis langfristig betrachtet – unter dem Vorbehalt, dass die Pandemie bald überwunden sein wird –, wird die junge Assetklasse der Mikroapartments weiterhin vor allem von zwei fundamentalen Megatrends profitieren: kleinere Haushalte und größere Flexibilität und Mobilität. Sollte es beispielsweise so kommen, dass Homeoffice an Bedeutung gewinnt und viele Bürobeschäftigte nur noch zweimal pro Woche am Unternehmensstandort physisch anwesend sind, kann für viele die Anmietung eines Micro-Apartments in der Stadt und ein Leben auf dem Land eine attraktive Option darstellen.

Im Vergleich zu anderen Nutzungsarten kommt Micro-Living somit relativ ungeschoren durch die pandemiebedingte Krise. Manche Kundengruppen bleiben aus, andere greifen gerade jetzt auf dieses Angebot zurück. Die langfristigen Erfolgsfaktoren indes werden – wie so häufig – durch die Pandemie eher beschleunigt. Den Mehrwert einer vorübergehenden Bleibe an einem attraktiven Standort lernen derzeit neue Kundengruppen zu schätzen, die bislang vielleicht noch keinen Bedarf danach festgestellt haben. Mit Spitzen-Ankaufsrenditen von aktuell 3,3 Prozent an deutschen Top-Standorten – und somit einem messbaren Premium gegenüber klassischem Wohnen – zählt diese junge Assetklasse langfristig voraussichtlich zu Lichtblicken nach der Pandemie.

Unser Standpunkt:

„Mikroapartments haben sich in den vergangenen Jahren als neue Immobilien-Assetklasse zwischen Wohn- und Hotelimmobilien etabliert. In der Corona-Krise haben sie ihren ersten Belastungstest erfolgreich bestanden: Die Auswirkungen sind überwiegend beherrschbar oder nur vorübergehend, hängen aber stark vom jeweiligen Subsegment ab. Wenn vor allem die internationale Mobilität wieder zunimmt, werden Micro-Living-Angebote nicht nur von Nachholeffekten geprägt, sondern auch nachhaltig stärker gefragt sein denn je.“

Heiko Szczodrowski, Head of Asset Structuring Portfoliomanagement, Commerz Real

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Interview mit Corinna Haas, Transactions-Projektleiterin, Commerz Real AG

Im März dieses Jahres ist die EU-Offenlegungsverordnung in Kraft getreten. In den kommenden beiden Jahren folgt schrittweise die Anwendung der Taxonomieverordnung. Ergeben sich bei der Commerz Real dadurch Änderungen in der Objektauswahl und im Ankaufsprozess?

Wir entwickeln schon seit 2019 ein internes Nachhaltigkeits-Bewertungssystem für die Objektauswahl und für Immobilien im Ankauf: die „Sustainability Due Diligence“. Mit diesem Prozess bewerten wir neben der Nachhaltigkeit im Allgemeinen speziell auch ESG-Kriterien. Dadurch können wir neue Objekte mit dem Immobilienbestand der jeweiligen Sondervermögen vergleichen. Die EU-Offenlegungsverordnung bringt für uns vor allem Veränderungen im Berichtswesen wie etwa beim regelmäßigen Reporting mit sich. Das gilt ebenso bei vorvertraglichen Informationen. Dafür müssen nun sehr viele ESG-Daten erhoben und strukturiert werden. Mit dieser Datenerhebung beginnen wir bereits im Ankauf und stellen damit sicher, dass diese Informationen ohne Verluste auch weiterhin im Asset-Management genutzt werden können.

Die ab 2022 schrittweise anzuwendende Taxonomieverordnung enthält unter anderem zwei Anhänge mit konkreten technischen Kriterien zur Bestimmung, wann eine Tätigkeit als ökologisch nachhaltig gewertet wird, im Hinblick auf die Umweltziele Klimawandel und Klimaschutz. Um darauf gut vorbereitet zu sein, arbeiten wir diese Bewertungskriterien bereits jetzt in unser Bewertungstool ein und bestimmen so, wie „taxonomiekonform“ unsere Objekte sind.

Auf welche Nachhaltigkeitskriterien achtet die Commerz Real?

Wir prüfen insgesamt etwa 75 Nachhaltigkeitsparameter aus den drei ESG-Bereichen, also Environment, Social und nicht zuletzt Governance. Das reicht vom CO2-Fußabdruck über optimierte Gebäudeautomation bis hin zur Förderung von nachhaltiger Mobilität in unseren Objekten. Außerdem haben wir die Anforderungen einiger ESG-Tools und Reporting-Standards in unseren Kriterienkatalog aufgenommen. Dazu gehören etwa das Rating von Scope und die EU-Taxonomie. Deshalb können wir zusätzliche Bewertungen für Finanzprodukte vornehmen, die durch die bestehenden Zertifikate nicht abgedeckt werden. Darüber hinaus werden physische und transitorische Klimarisiken der Objekte bewertet, wie es auch die Taxonomie erfordert. Dies ist vor allem im Kontext einer perspektivischen Portfolioausrichtung wichtig.

Gibt es bestimmte Objektarten oder Kriterien, die einen möglichen Ankauf von vornherein ausschließen?

Grundsätzlich schließen wir keine Objektarten von vornerein aus. Aber Objekte, die nicht nachhaltig sind und auch kein Verbesserungspotenzial besitzen, sind für uns natürlich wenig interessant. Sie bergen zudem transitorische Klimarisiken. Wenn Objekte, potenzielle Käufer oder Verkäufer nicht vereinbar mit unseren Werten im Hinblick auf verantwortungsvolle Unternehmensführung sind, werden wir sie einer genaueren Untersuchung unterziehen und dann gegebenenfalls ausschließen.

Werden Objekte auch abgelehnt, weil der Mieter dazu beiträgt, dass das Objekt schlechter in Ihrem Nachhaltigkeits-Bewertungssystem abschneidet?

Wir prüfen im Auftrag der Sondervermögen unsere Mieter und haben einen entsprechenden Geschäftspartnerprozess etabliert, in dem wir uns an internationalen Standards orientieren. Dabei richten wir uns wie die Commerzbank nach den „UN Principles for Responsible Investment“ (PRI). Grundsätzlich ist es aber unser Ansatz, weniger mit Verboten als vielmehr mit Angeboten zu agieren. Mit ihnen wollen wir Mieter von den positiven Impulsen der Nachhaltigkeit überzeugen. Wir haben vor diesem Hintergrund zum Beispiel einen Mieterleitfaden entwickelt und etablieren auch bei neuen Mietverträgen oder bei entsprechenden Möglichkeiten im Bestand eine Klausel zum Austausch von Daten. Gerade das Potential der Digitalisierung zahlt direkt auf den Bestand ein. Wir sind überzeugt davon, dass wir hier noch viele interessante Optionen für unsere Mieter etablieren können.

Bereits seit geraumer Zeit werden alle Gemeinschaftsflächen, sowie die haustechnischen Anlagen unseres deutschen und französischen Immobilienportfolios mit Ökostrom versorgt. Dieser Ökostrom-Tarif wurde zusammen mit dem Unternehmen Mainova eigens für die Commerz Real entwickelt und vom TÜV Rheinland zertifiziert. Er wird zudem allen Mietern als eigener Vertrag angeboten. Und auch im Ausland sind wir bereits aktiv und versuchen dort, den Energieeinkauf neu zu strukturieren.

Die wichtigste Frage ist aber doch: Schließen sich Nachhaltigkeit und eine gute Rendite nicht gegenseitig aus, etwa weil die Ankaufspreise deutlich höher sind?

Nein, ganz im Gegenteil! Das Thema Nachhaltigkeit ist mittlerweile nicht nur als wesentliches Thema in der Mitte der Gesellschaft angekommen. Auch die Finanzindustrie und Anleger richten ihre Produkte auf ESG und Nachhaltigkeit aus. Daher ist es aus unserer Sicht gar keine Frage, ob sich nachhaltige Produkte durchsetzen werden. Vielmehr sehen wir Risiken für solche Objekte, die nicht nachhaltig sind. Natürlich kann es sein, dass im Ankauf ein Aufpreis für nachhaltige Immobilien gezahlt wird, aber oft bieten diese Objekte dafür Einsparungen im Betrieb. Immer mehr Mieter legen zudem Wert auf nachhaltige Immobilien. Unserer Erfahrung nach erzielen nachhaltige Objekte höhere Mieten und können besser verkauft werden. Wir können damit rechnen, dass die energetischen Vorgaben für Immobilien in Zukunft eher noch verschärft werden. Daher sind nachhaltige Gebäude zukunftssicherer im Vergleich zu „konventionellen“ Immobilien. Außerdem laufen nicht nachhaltige, langfristige Immobilieninvestments Gefahr, dass sie Klimarisiken bergen oder den Anforderungen des Marktes nicht mehr genügen und dadurch letztlich zu Stranded Assets werden.

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Die Herausforderungen, die die Corona-Pandemie dem Einzelhandel – ausgenommen Nahversorger/Lebensmitteleinzelhandel – bereitet, sind nicht von der Hand zu weisen. Allerdings standen weite Teile des stationären Einzelhandels auch schon vor Pandemieausbruch unter Druck, insbesondere durch die stark wachsende Konkurrenz des Online-Handels. Dieser strukturelle Umbruch wird auch nach der Pandemie anhalten. Veraltete Flächen und in die Jahre gekommene Einkaufszentren sind davon besonders betroffen. Hier sind Kreativität, innovative Flächenkonzepte und ein Asset-Management gefragt, das offen für neue Wege ist – sprich: ein kreatives, innovatives und aktives Asset-Management.

Eine der größten und zugleich spannendsten Herausforderungen dabei ist die Suche nach alternativen Flächenkonzepten, wenn die konventionellen Einzelhandelsmodelle nicht mehr funktionieren. Das gilt derzeit insbesondere für größere Multi-Tennant-Einzelhandelsobjekte, wie sie typischerweise Shopping-Center darstellen. Die Commerz Real verfolgt hierbei mehrere vielversprechende Ansätze. Eine von vielen möglichen und oftmals übersehenen Lösungen stellen Gesundheitsdienstleistungen dar – wobei die Commerz Real derzeit ein spannendes Beispiel in Mülheim an der Ruhr aktiv umsetzt.

Gleichzeitig ist die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln durch die Nähe zum Hauptbahnhof ebenfalls ideal gegeben – was auch Fachmedizinern ein großes Einzugsgebiet erschließt, das über die Mülheimer Stadtgrenzen hinaus weit ins dichtbesiedelte Ruhrgebiet hineinreicht.

Einer der größten Erfolgsfaktoren sowohl für die klassische Shopping-Mall als auch für ein bislang unkonventionelles Konzept stellt die Aufenthaltsqualität dar.

Auch die patientenorientierte Aufenthaltsqualität darf nicht zu kurz kommen. So werden bei der Gestaltung der neuen Flächen Aspekte der sogenannten Healing Architecture berücksichtigt, die das psychische und physische Wohlbefinden positiv beeinflussen und Stressfaktoren minimieren sollen. Die Idee könnte bald Schule machen: Laut einer von der Commerz Real bei Civey in Auftrag gegebenen Umfrage könnten sich 44 Prozent der in Deutschland niedergelassenen Ärztinnen und Ärzte den Umzug in ein Shopping-Center oder Geschäftshaus vorstellen.

Gesundheitsdienstleistungen sind nur ein Beispiel unter vielen für einen offenen und kreativen Umgang mit Handelsflächen, die für den klassischen stationären Einzelhandel weniger attraktiv geworden sind. Seit Jahren gewinnt auch das Gastronomieangebot – von der Corona-Pandemie einmal abgesehen – in Shopping-Malls an Bedeutung, insbesondere, wenn viele Büros in der näheren Umgebung sind. Fitness-Center oder Indoor-Spielplätze gehören inzwischen oftmals zu den Stammmietern. Auch das stark wachsende Segment der urbanen City-Logistik („letzte Meile“) kommt als alternativer Flächennutzer in Frage.

Ausbleibende Handelsmieter müssen also nicht automatisch Leerstand bedeuten – im Gegenteil können umfassende Neupositionierungen auch große Chancen für den Gesamterfolg eines Einkaufszentrums bieten. Patientinnen und Patienten, die auf ihren Arzttermin warten, können die Zeit ja zum Teil für einen kleinen Einkaufsbummel nutzen und damit auch den verblieben Händlern Umsätze bescheren. Voraussetzung ist eine gelungene Verzahnung der jeweiligen Bereiche.

Unser Standpunkt:

„Gesundheit ist einer der bedeutendsten Megatrends in unserer immer älter und wohlhabender werdenden Gesellschaft. Gleichzeitig stehen viele Segmente des Einzelhandels unter Druck, nicht erst seit Corona. Für uns war deshalb der Gedanke naheliegend, für den Einzelhandel weniger attraktiv gewordene Flächen für die Bedürfnisse einer wachsenden Branche wie die der Gesundheitsdienstleister umzuwandeln. Im „Forum City Mülheim“ setzen wir dieses Konzept nun konsequent um und sind überzeugt, dass dieses Beispiel Schule machen wird. Dabei ist dies nur eins von vielen möglichen Konzepten, um freie Handelsflächen langfristig einer alternativen und attraktiven Nutzung zuzuführen. Gefragt sind Kreativität und Offenheit, auch für unkonventionelle Ideen.“

Mario Schüttauf, Fondsmanager des hausInvest, Commerz Real

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Amsterdam. Millionen Menschen aus aller Welt zieht es jedes Jahr in die niederländische Metropole. Sie alle verfallen dem historischen Charme der pittoresken Grachtenstadt. Hier findet man geballt zahlreiche Spuren der Jahrhunderte alten Geschichte einer erfolgreichen Handelsnation. Das Erbe dieser Tradition ist eine weltoffene und liberale Gesellschaft. Touristen sind magisch angezogen vom quirligen Treiben in der Stadt, die alles bietet, was man als Städtereisender sucht. Jedes Jahr zählt Amsterdam mehr Übernachtungen, 2019 kommen offizielle Stellen auf rund zehn Millionen. Zahlreiche internationale Unternehmen haben hier ihren Sitz. Sie schätzen ebenfalls das liberale und internationale Wirtschafts- und Gesellschaftsklima, den hochqualifizierten Talente-Pool und die perfekte Verkehrsanbindung inmitten von Europa. Die Commerz Real ist seit 2007 mit einer Niederlassung (CR West) in Amsterdam vertreten. Leiter vor Ort ist Martijn Houwen. Der studierte Immobilienökonom (EBS) ist Head of Real Estate Markets Benelux – und damit neben den Niederlanden auch für Belgien und Luxemburg zuständig.

Die Commerz Real hat in den vergangenen Jahren ihr Immobilienportfolio in Amsterdam und Niederlanden sukzessive ausgebaut, zuletzt wurden etwa zwei Hotelprojektentwicklungen in Breda und Leiden angekauft. Gleichzeitig können aktive Asset-Management-Maßnahmen auch in den Niederlanden einen Erfolgsfaktor darstellen. An der begehrten Zuidas in unmittelbarer Nähe zum Südbahnhof wurde beispielsweise kürzlich ein Ensemble aus zwei Hochhäusern erfolgreich modernisiert und unter dem Namen „2 Amsterdam“ neu positioniert. Das erste Gebäude ist ein Multi-Tenant-Büroturm mit 20.000 Quadratmeter Bürofläche, das zweite ein Hotelturm, der über eine Laufzeit von 22 Jahren an die Hotelkette „Inside by Mèlia“ vollständig vermietet wurde. Bei der Modernisierung wurde besonders großer Wert auf Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzkriterien gelegt, das bestätigt unter anderem die BREEAM-Zertifizierung für beide Gebäude. Im Ergebnis ist ein zukunftsfähiges Ensemble entstanden und es konnte eine signifikante Wertsteigerung generiert werden.

An den Büromietmärkten in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, aber auch in Städten wie Eindhoven und Utrecht gibt es schon länger Angebotsengpässe. Häufig liegt der Grund darin, dass in den Jahren 2010 bis 2015 zahlreiche Büroräume in Wohnungen und Studentenapartments umgewandelt wurden. Seit die Nachfrage nach Büroraum wieder steigt, sinkt das Angebot und steigen die Mieten. Im Stadtzentrum (CBD) von Amsterdam wurden 2019 Spitzenmieten von mehr als 400 Euro pro Quadratmeter und Jahr erzielt und in Amsterdam-Zuidoost lag der Mietwert bei 235 Euro pro Quadratmeter (bei einer Leerstandsrate von unter fünf Prozent), ermittelte Savills.

Aber auch regionale Zentren wie Eindhoven als wichtiger Standort für IT-Entwicklung und Sitz des Elektronik-Konzerns Philips und dessen Tochter-Unternehmen für Lichttechnik Signify, das allein einen Umsatz von 6,2 Milliarden Euro (2019) erwirtschaftete, oder auch Utrecht, wo durch den Ausbau des CBDs die Wettbewerbsfähigkeit des Büromarktes zugenommen hat, tragen zu stabiler Nachfrage und steigenden Mieten bei. Utrecht profitiert zudem von seiner Nähe zu Amsterdam und bietet eine preiswerte Alternative – wenn die Spitzenmiete laut Savills Research vor der Corona-Krise auch schon bei 285 Euro pro Quadratmeter und Jahr lag.

All das spricht für einen stabilen und zukunftsträchtigen niederländischen Büroimmobilienmarkt, der sich auch in der Krise als widerstandsfähig erwiesen hat – trotz stark eingebrochener Investmentumsätze. Laut Cushman & Wakefield machte der Büromarkt 2020 nur 19 Prozent des gesamten Investitionsvolumens von 3,3 Milliarden Euro aus – ein Minus von 46 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Corona hat auch die steigende Flächennachfrage erst einmal gestoppt: Insgesamt wurden nur 952.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet, was einem Rückgang des Vermietungsvolumens um 34 Prozent gegenüber 2019 entspricht. Trotz leichten Anstiegs der landesweiten Leerstandsquote auf 8,3 Prozent macht Cushman & Wakefield in den niederländischen Büro-Kernstädten zu Beginn des Jahres Leerstandsraten von nur noch fünf bis sechs Prozent aus – das Ergebnis eines engen Marktes mit wenigen Raumangeboten. Daran hat auch Corona nichts geändert.

Dies ist ein Licht am Ende des Tunnels, und es wird immer heller: Mit fortschreitender weltweiter Impfung kehren auch die ersten Kaufinteressenten zurück. Es gibt auch wieder Bürobesichtigungen vor Ort – und nicht mehr nur virtuell. Dazu passt auch die Prognose der Europäischen Kommission, die 2021 für die Niederlande wieder positives Wirtschaftswachstum von mindestens 2,2 Prozent sieht.
 

Unser Standpunkt:

„Amsterdam ist eine lebendige und weltoffene Metropole. Ihre starke internationale Ausrichtung ist ihr Markenzeichen und war gleichzeitig auch ihr Handicap, als in der Corona-Pandemie plötzlich alles stillstand und viele ausländische Gäste und Investoren fernbleiben mussten. Dennoch sind wir sicher, dass der Bürovermietungs- und Investmentmarkt sich schnell erholen wird. Denn die Grundvoraussetzungen haben sich nicht verändert: Der gezielte Abbau von Leerständen hat in den vergangenen Jahren zu Angebotsknappheit und steigenden Mieten geführt. Selbst in der Krise ist das Mietniveau stabil geblieben, was für die Attraktivität und Zukunftsfähigkeit des Marktes spricht. Schon jetzt erwacht das Interesse an Büroflächen wieder. Moderne Flächen an Top-Standorten sind immer noch rar – und werden sich angesichts behutsamer Baugenehmigungspolitik auch nur moderat vermehren.“

Martijn Houwen, Head of Real Estate Market Benelux und Geschäftsführer CR West

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