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Ein klar strukturiertes, maximal zuverlässiges Investitions- und Assetmanagement ist immer eine anspruchsvolle Aufgabe – auch dann, wenn es an den Märkten weitgehend rund läuft. Doch gerade in herausfordernden Zeiten zeigt sich, wie sehr sich Expertise und Erfahrung auszahlen. Vor diesem Hintergrund unterziehen wir den von der Pandemie in Mitleidenschaft gezogenen Hotelmarkt einer genauen Betrachtung, zeigen, welche Betreiberkonzepte sich bewähren und welche Trends es zu verfolgen gilt. Darüber hinaus analysieren wir die Segmente Mikrowohnen und Infrastruktur vor dem Hintergrund des aktuellen Marktgeschehens. Vertiefen Sie in einem persönlichen Gespräch diese und weitere Themen auf der EXPO REAL gemeinsam mit uns in München.

Die Corona-Pandemie hatte für die Hotelbranche bislang ungekannte Einschnitte gebracht. War bis dahin ein breit diversifiziertes Portfolio ein guter Schutz gegen negative Entwicklungen, so hatte plötzlich ein weltweites Problem nahezu alle Hotelarten gleichzeitig getroffen. Durch Reise- und Beherbergungsverbote kam der Tourismus teilweise fast komplett zum Erliegen. Längst hat sich die Lage wieder erholt, doch die Pandemie offenbare auch strukturelle Veränderungen, zum Beispiel was den Urlaub im Inland betrifft.

Unterschiedlich verlief und verläuft die Entwicklung auch in regionaler Hinsicht. Weltweit am signifikantesten hatte sich die extrem restriktive Politik in China und Japan ausgewirkt, die beide erst gegen Ende 2022 spürbare Lockerungen vorgenommen hatten. In Europa lag der Umsatz pro verfügbarem Raum (RevPAR) 2022 laut einer CBRE-Studie dagegen wieder bei 97 Prozent des vorpandemischen Niveaus von 2019, in den USA sogar bei 108 Prozent. Für die aktuelle Saison wird weiteres Wachstum erwartet. Auch in Deutschland lagen die Übernachtungszahlen im April 2023 nur noch minimal unter dem Niveau von April 2019.

Gewinner und Verlierer

Durch die aufgestaute Nachfrage hatte insbesondere der durchschnittliche Tagespreis (ADR) in den meisten Märkten ein massives Wachstum gezeigt – vereinzelt deutlich über dem Vorkrisenniveau. Als Stichwort fand hier der Begriff des „Revenge Travel“ Verbreitung. Die Leute wollten einfach reisen und hatten aufgrund der weitgehend ausgefallenen Reisejahre entsprechende Mittel, die dann zu einer deutlich reduzierten Preissensitivität führten und den Hotels die hohen ADR-Wachstumsraten ermöglichten.

Geschäftsreisen haben sich dagegen infolge neuer Gewohnheiten weniger stark erholt. Während der Pandemie haben immer mehr Unternehmen so viele Reisen wie möglich durch Videokonferenzen ersetzt. Viele sind dabei dauerhaft auf den Geschmack gekommen. 2023 wird zwar wieder mehr geschäftlich verreist als auf dem Höhepunkt der Pandemie, doch das Niveau von 2019 wird in diesem und wohl auch im kommenden Jahr voraussichtlich nicht erreicht werden. Inwieweit auch die reduzierten Büropräsenzen einen Einfluss haben, ist noch nicht vollständig nachgewiesen.

In den USA zeigen sich zumindest aktuell bereits Tendenzen, dass die Dynamik der ADR- Zuwächse abnimmt und somit die großen Umsatzsprünge an Tempo verlieren dürften.

Geschäftsmodelle im Wandel

Bei abnehmenden Steigerungsraten auf der Einnahmeseite haben viele Hotelbetreiber aus den Herausforderungen während Corona bereits Anpassungen auf der Kostenseite, insbesondere durch Optimierungen im Betrieb, vorgenommen. Die Furcht vor Ansteckung hat der Digitalisierung noch einmal Schwung verliehen, und es gibt kaum noch eine Dienstleistungssparte, die ohne digitale, kontaktlose Angebote auskommt – das gilt auch für klassische Hotel-Services wie die Rezeption. Viele Kunden schätzen die Formlosigkeit und Bequemlichkeit von Check-in- und Kundenbetreuungs-Apps auch nach der Pandemie. Es ist aber wichtig, dass die digitalen Angebote Zielgruppen-adäquat eingesetzt werden und zum Anspruch des Hotels passen. Gerade die Gäste in der gehobenen und Luxus-Hotellerie erwarten unverändert ein hohes Maß an exzellentem persönlichen Service.

Ein Segment des Gastgewerbes erhielt durch die Pandemie einen richtigen Schub: das Extended-Stay-Segment. Aus Gästesicht war es angenehmer, mehr Platz als in einem vergleichbaren Hotelzimmer zu haben, und durch die Möglichkeit der Zubereitung von Speisen in den standardmäßigen Küchen beziehungsweise Kitchenettes konnte der Kontakt zu anderen Gästen minimiert werden. Aus Betreibersicht ist bei dieser Betriebsform insbesondere der deutlich niedrigere Serviceaufwand und die somit niedrigeren Personalkosten ein attraktiver Faktor. Beides kombiniert hatte dazu geführt, dass sich speziell dieses Segment als vergleichsweise resilient in der Krise zeigte.

Ein weiterer Trend, der aktuell an Bedeutung gewinnt, ist der gesamte Themenkomplex ESG. Vor dem Hintergrund der EU-Taxonomie mit ihren sukzessive steigenden Transparenzpflichten für Unternehmen sowie dem hohen öffentlichen Bewusstsein für Klimaschutz ist das sowohl für Geschäfts- als auch für Privatreisende zunehmend von Interesse. Große Hotelketten ebenso wie institutionelle Investoren fallen zudem selbst unter die Verpflichtungen der EU-Taxonomie und weiterer Transparenz- und Nachhaltigkeitsgesetze.

Wie in vielen Branchen gibt es in der Touristik leider eine ganze Reihe von Umweltsiegeln und Zertifikaten unterschiedlicher Glaubwürdigkeit – an einer gründlichen Recherche führt kein Weg vorbei. Dennoch sind gerade die Hotelbetreiber vielfach aus eigenem Antrieb speziell an Reduzierungsmöglichkeiten von Energie- und Wasserverbrauch als auch an Reduzierungen der Entsorgungskosten interessiert. Die Verträge hierzu werden üblicherweise von den Hotels direkt mit den jeweiligen Ver- und Entsorgern geschlossen – sind also direkt GuV-wirksam für den Hotelbetreiber.

Für den Investor bedeutet dies, er muss im Vorfeld sehr viel tiefer in die Hotellerie einsteigen, als lediglich nach „Lage, Lage, Lage“ zu urteilen. Das gilt nicht zuletzt in der gegenwärtigen Situation, wo das Transaktionsgeschehen noch sehr verhalten und eine verlässliche Preisfindung schwierig ist. Nehmen Investoren die umfassende Arbeit der Analyse von Hotelmarkt, Betreiber und Betriebszahlen auf sich, stehen die Chancen gut, dass auch in schwierigen Phasen erfolgreiche Investments getätigt werden können.

Unser Standpunkt:
„Nachfrageseitig ist der Corona-Einbruch in der Hotellerie längst überwunden. Doch die Pandemie war ein tiefer Einschnitt, der für die Branche nicht ohne langfristige strukturelle Folgen bleibt. Manche Trends wurden verstärkt, andere neu initiiert. Heute ist deutlicher denn je, dass ein Hotel keine x-beliebige Immobilie ist, sondern ein laufender Betrieb. Dessen sollten sich Investoren bewusst sein. Die Veränderungen bringen aber auch große Chancen mit sich, zum Beispiel im Extended-Stay-Segment.“

Sven Nötling, Head of Hospitality Commerz Real

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Die Hoffnung auf ein Ende der Preisbildungsphase am Immobilienmarkt ab der zweiten Jahreshälfte 2023 hat sich bislang nicht erfüllt. Die Inflation in der Eurozone ist im Juli 2023 gegenüber dem Vormonat nur moderat um 0,2 Prozentpunkte auf 5,3 Prozent gesunken und befindet sich damit seit ihrem Höchststand von 10,6 Prozent im Oktober 2022 auf Erholungskurs.¹ Dennoch liegt sie weit oberhalb des offiziellen Inflationsziels von um die zwei Prozent. Das lässt erwarten, dass die Europäische Zentralbank (EZB) grundsätzlich ihren strafferen geldpolitischen Kurs beibehält – also in den kommenden Sitzungen die Leitzinsen weiter anhebt oder auf dem hohen Niveau belässt.²

In diesem weiterhin von großer Unsicherheit geprägten Marktumfeld bewähren sich das vorausschauende Management und die zukunftsfähigen Konzepte unseres institutionellen Fondsgeschäfts. Unser Fokus liegt unverändert auf Hotels, Mikrowohnen, erneuerbaren Energien und Infrastruktur – also auf Segmenten mit hohem Wachstumspotenzial. Hotels und Mikrowohnungen profitieren vom Megatrend der gesellschaftlichen Mobilität, der damit einhergehenden steigenden Nachfrage nach flexiblen Wohnkonzepten sowie von den Möglichkeiten einer hochflexiblen digitalen Vermarktung. An einem klimafreundlichen Ausbau der globalen Infrastruktur führt angesichts einer wachsenden Weltbevölkerung, eines zunehmenden Welthandels und einer beschleunigten Urbanisierung ohnehin kein Weg vorbei. Zentrale Handlungsfelder sind in diesem Zusammenhang eine möglichst umweltverträgliche Energieerzeugung und -verteilung sowie Transport und Mobilität.

Darüber hinaus zeichnen sich unsere institutionellen Anlagen durch langfristig gesicherte Finanzierungen aus. Dank unserer Erfahrung aus mehr als vier Jahrzehnten stehen sie für den optimalen Mix möglicher Finanzierungsbausteine und das perfekte Zusammenspiel aller Vertragsvarianten. Eine nachhaltige Gesamtfinanzierung und ein effizientes Kostenmanagement sind so jederzeit gewährleistet. Darüber hinaus bietet das Zinsumfeld auch Chancen aus der Verzinsung der Liquiditätsreserven, die höhere Finanzierungszinsen zumindest teilweise kompensieren können.  

Institutionelle Fonds punkten mit Resilienz

Von der Hospitality-Expertise der Commerz Real können institutionelle Investoren über zwei Fonds profitieren. Der offene Spezial-AIF Commerz Real Institutional Hotel Fund setzt mit Core- und Core-Plus-Objekten von hoher Qualität auf den Aufbau eines Hotelportfolios in internationalen Metropolen und Tourismuszentren. Die fünf Vier- und Fünf-Sterne-Hotels in Lissabon, Oberhausen, Köln und Brisbane überzeugen dank hervorragender Lagen, konsequenter Modernisierung, zeitgemäßer Konzepte und erfahrener Betreiber mit hohen Belegungsquoten und Upgrade-Potenzial. Trotz des in Wartestellung befindlichen Transaktionsmarkts prüfen wir zur weiteren Diversifikation derzeit Investmentopportunitäten in verschiedenen Metropolen.

Ausgewiesene Hospitality-Kompetenz beweist auch der Commerz Real Institutional European Hotel Fund. Von seinen derzeit vier attraktiven Assets befinden sich drei noch auf Festpreisbasis im Bau, sodass die seit 2022 rasant gestiegenen Baukosten nicht zu Buche schlagen. Auch die Fertigstellung des bereits in Betrieb befindlichen „Zleep Hotels“ in Madrid gelang im geplanten Kosten- und Zeitrahmen, obwohl der Umbau der ursprünglichen Büroimmobilie mit einem hohen Anspruch an Qualität und Stil einherging. Das ist auch der exklusiven Zusammenarbeit mit der Steigenberger Hotelgruppe zu verdanken. Der renommierte Hotelbetreiber ist von der Standort- und Konzeptanalyse über die Festlegung des Sanierungskatalogs bis hin zum Betrieb aller Objekte involviert und übernimmt die Häuser nach einer geplanten Mindesthaltedauer von fünf Jahren in sein Eigentum. Der Fonds strebt den Erwerb von bis zu acht Hotelimmobilien in europäischen Metropolen und Reise-Hotspots an. Der Exklusivvertrag mit der Steinberger Gruppe ist dabei ein wichtiger Baustein, um das Wertsteigerungspotenzial zu heben und die Zielrendite von 5,5 Prozent pro Jahr nach Fondskosten und Steuern zu erreichen.⁶

Mit dem offenen Spezial-AIF (alternativer Investmentfonds) Commerz Real Institutional Smart Living Europe Fund für Studenten- und Mikroapartments baut Commerz Real seit dessen Auflegung im Jahr 2018 ein diversifiziertes Portfolio von zehn bis 15 Wohnanlagen in europäischen Universitätsstädten mit einem Gesamtvolumen von etwa 500 Millionen Euro auf. Er profitiert sowohl von der wachsenden Zahl an Studierenden in Europa sowie deren steigenden Ansprüchen an die Wohnqualität. Gleichzeitig steigt die Nachfrage durch qualifizierte Fachkräfte, die immer öfter in zeitlich befristeten Arbeitsverhältnissen beschäftigt sind und daher das Wohnen auf Zeit bevorzugen. Damit sind die Voraussetzung ideal, die geplante BVI-Rendite von jährlich 5,0 Prozent zu erreichen. Das Vorgängerprodukt, der im Jahr 2016 aufgelegte Commerz Real Institutional Smart Living Fund, ist in fünf Wohnanlagen und Mikroapartments für Studenten und Pendler in Deutschland investiert und mit rund 300 Millionen Euro durch professionelle und semiprofessionelle Anleger ausplatziert.⁷

Bereits seit Herbst 2016 haben professionelle und semiprofessionelle Anleger die Chance, mit dem geschlossenen Spezial-AIF Commerz Real Institutional Renewable Energies Fund am stark wachsenden Zukunftsmarkt der erneuerbaren Energien zu partizipieren. Das diversifizierte Portfolio mit einem Gesamtvolumen von etwa 300 Millionen Euro setzt sich aus Onshore-Windparks mit Schwerpunkt in Deutschland zusammen.⁸ Der im Dezember 2018 aufgelegte Nachfolger, der Commerz Real Institutional Renewable Energies Fund II, richtet sich insbesondere an internationale Investoren. Geografisch liegt der Investmentfokus auf Europa. Bis zu 25 Prozent der Investments können auch in den übrigen OECD-Ländern getätigt werden. Während das Risikoprofil zu 75 Prozent auf Core- und Core-Plus ausgerichtet ist, können bis zu 25 Prozent in den Risikoklassen Value Added und Opportunistic angelegt werden. Bei beiden Fonds profitieren die Anleger von der mehr als zwanzigjährigen Assetmanagement-Erfahrung der Commerz Real im Segment der erneuerbaren Energien.⁹

Infrastrukturinvestitionen sind Krisengewinner

Wie aus der Mitgliederbefragung des Bundesverbands Alternative Investments e. V. (BAI) hervorgeht, hat die Bedeutung von Infrastrukturinvestments aufgrund ihrer entscheidenden Rolle bei der Bewältigung der Energiewende sowie der ESG-Konformität aus Unternehmens- und Investorensicht deutlich zugenommen. Wie krisenresistent Infrastrukturinvestments sind, habe sich gerade angesichts des durch den Ukraine-Krieg notwendig gewordenen Umbaus der europäischen Infrastruktur gezeigt. Einig waren sich die Befragten auch darin, dass Infrastrukturanlagen als Gewinner aus der Zins- und Inflationswende hervorgegangen sind. So führen die hohen Markteintrittsbarrieren zu einer hohen Preissetzungsmacht der Infrastrukturanbieter, die wiederum die höheren Kosten weitergeben können. Von daher verwundert es nicht, dass gemäß BAI-Analysen bereits 80 Prozent der deutschen institutionellen Investoren Infrastrukturinvestitionen – mit klarem Schwerpunkt auf erneuerbaren Energien – getätigt haben und weitere zehn Prozent dies derzeit planen.¹³

Erholung und strukturelle Veränderungen: Hotels nach der Pandemie

Da die Hotellerie in besonders hohem Maße von den Auswirkungen der Pandemie betroffen war und die Veränderungen in diesem Segment gravierend ausgefallen sind, haben wir ihm eine ausführliche Betrachtung gewidmet. Lesen Sie dazu unseren Artikel „Erholung und strukturelle Veränderungen: Hotels nach der Pandemie“.

1 Statista, Eurozone: Inflationsrate von Juli 2021 bis Juli 2023 https://de.statista.com/statistik/daten/studie/72328/umfrage/entwicklung-der-jaehrlichen-inflationsrate-in-der-eurozone/# 
2 Handelsblatt, EZB könnte Zinsen nach Juli weiter anheben, Artikel vom 13. Juli 2023 https://www.handelsblatt.com/finanzen/geldpolitik/geldpolitik-ezb-koennte-zinsen-nach-juli-weiter-anheben/29256598.html
³ Tagesschau, Prognosen zur Inflation „So entwickeln sich die Preise“, Stand: 21. Juni 2023 https://www.tagesschau.de/wirtschaft/konjunktur/inflation-prognosen-101.html
⁴ Commerzbank Media-Portal, Wachstum und Inflation, Stand: August 2023 https://www.firmenkunden.commerzbank.de/portal/media/corporatebanking/contentrefresh/research/prognosen/Wachstum__Inflation.pdf
⁵ Commerzbank Prognosen, Economic Research, Stand 18. August 2023, https://www.commerzbank.de/media/de/research/economic_research/aktuell_1/GrowthandInflation.pdf
⁶ Commerz Real European Hotel Fund, https://www.commerzreal.com/fileadmin/user_upload/Commerz_Real/Institutional_Investments/Institutional_Investments_Seiten/CR_Institutional_European_Hotel_Fund_Factsheet_V4_2021_DE.pdf
⁷ https://www.commerzreal.com/pressemitteilungen/pressemeldung/commerz-real-kauft-weitere-neubau-wohnanlage-in-duesseldorf-fuer-spezialfonds/
⁸ https://www.commerzreal.com/pressemitteilungen/pressemeldung/commerz-real-erwirbt-windparkportfolio-fuer-geschlossenen-spezialfonds/ 
⁹ https://www.commerzreal.com/fileadmin/user_upload/CR_Institutional_Renewable_Energies_Fund_II_Ankauf_PM.pdf  
¹⁰ Savills, Wohnimmobilienmarkt Deutschland, Stand: 9. Januar 2023 https://www.savills.de/insight-and-opinion/savills-news/337886-0/wohnimmobilienmarkt-deutschland
¹¹ DIGW, Trendreport Mikroappartements 2022, Stand November 2022 https://www.diwg.de/blog/trendreport-mikroappartements-2022/
¹² Intelligent Investors, Neue Lösungen für bezahlbaren Wohnraum in Europa erforderlich, Stand: 19. April 2023 https://intelligent-investors.de/neue-loesungen-fuer-bezahlbaren-wohnraum-in-europa-erforderlich/
¹³ BAI, What‘s more to expect in 2023? A GPs perspective among BAI members, Stand: März 2023 https://www.bvai.de/fileadmin/Veroeffentlichungen/BAI_Publikationen/BAI_Investor_Survey/Whats_more_to_expect_in_2023.pdf

Unser Standpunkt:

„Mit dem Fokus auf Hotellerie, Mikrowohnen und Infrastruktur sind unsere institutionellen Fonds zukunftsfähig aufgestellt. Investitionen in Infrastruktur sind das Gebot der Stunde – an ihnen führt weltweit kein Weg vorbei. Der Megatrend Mobilität und eine flexiblere Arbeitswelt treiben das Wachstum in der Nutzungsart Mikrowohnen. Gleiches gilt für die Hotelbranche, der zahlenseitig die Pandemie weitgehend überwunden hat. Dass sich langfristig Häuser mit trendgerechten Konzepten und passgenauen Services – von digital bis persönlich – durchsetzen werden, haben wir im Blick und bilden es in unseren Fonds ab.“

Barkha Mehmedagic, Global Head of Institutional Sales bei Commerz Real
 

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Besuchen Sie uns in Halle B2 am Stand 210 – wie im Vorjahr

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Am 6. Oktober 2023, dem dritten Tag und traditionellen CareerDay der Expo Real, ist unser Stand 26 Anlaufstelle für alle Absolventen und Young Professionals, die eine Karriere in der Immobilienwirtschaft anstreben. Interessierte können sich hier an Selina Pfeiffer wenden, die ihre Karriere bei der Commerz Real begonnen hat und seit fast sechs Jahren erfolgreich fortsetzt.

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