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Schwerpunktthema: Smart-Living

„Gewohnt wird immer“, sagt der Volksmund. Das ist sicher richtig, doch die Frage für die nähere Zukunft lautet: Wie wird gewohnt? Der demografische Wandel und gesellschaftliche Trends haben langfristige Auswirkungen auf die Wohnpräferenzen. Dabei ist zu beobachten, dass sich Nachfrage und Angebot beim Wohnen zunehmend diversifizieren. Die Familienwohnung oder das Eigenheim bleiben zwar erhalten, an ihre Seite treten aber zunehmend neue Wohnformen wie zum Beispiel altersgerechtes beziehungsweise betreutes Wohnen oder temporäres Wohnen in (teil-)möblierten Wohnungen. Dies führt dazu, dass kleinere Wohnungen mit flexibleren Bezugsmöglichkeiten stärker gefragt sind: Man spricht auch von Smart- oder Micro-Living, auf Deutsch Mikrowohnen. Diesen Trend möchten wir im aktuellen Newsletter stärker beleuchten. Die Commerz Real hat dazu derzeit zwei institutionelle Themenfonds in ihrer Produktpalette. Zudem werfen wir im Newsletter einen Blick auf unsere neue Anbindung zur KVG-Schnittstelle der Finanz Informatik sowie auf unseren Auslandsstandort in Paris.

Micro-Living – neues Wohnkonzept auf dem Vormarsch

Mikroapartments als eigene Anlageklasse profitieren nicht nur von strukturellen Wachstumstrends, sondern bieten noch weitere Vorteile wie einen Renditevorsprung gegenüber konventionellen Wohnimmobilien. Auch in der Coronapandemie hat sich das Segment als vergleichsweise stabil erwiesen. Einige Punkte sind allerdings zu beachten.

Es ist ein seit Jahrzehnten anhaltender Trend: Immer mehr Menschen ziehen vom Land in die Stadt. Die Folge: Die Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungszentren und großen Metropolen steigt. Eine Entwicklung, die gerade in vielen europäischen Städten durch einen zweiten Effekt verstärkt wird: Die Haushalte werden im Durchschnitt kleiner, weshalb mehr Wohnungen pro Kopf erforderlich sind. In vielen Städten liegt der Anteil an Einpersonenhaushalten bereits bei über 50 Prozent. Daneben gibt es weitere wichtige Entwicklungen und strukturelle Trends, die sich derzeit auf den Wohnungsmarkt auswirken. So entstehen durch die zunehmende Digitalisierung neue Bedürfnisse bei den Mietern, während gleichzeitig die Mobilität sowie die Flexibilisierung der Arbeitszeiten zunehmen. All das verändert die Anforderungen an Wohnungen und macht neue, in aller Regel flexiblere Wohnkonzepte notwendig.

Ein Immobiliensegment, das aufgrund seiner Flexibilität und Verfügbarkeit in diesem Umfeld zunehmend an Bedeutung gewinnt, sind Mikroapartments. Es handelt sich dabei um kleinere Wohneinheiten, in aller Regel mit einer Fläche zwischen 15 und 35 Quadratmetern, die temporär gemietet werden, meist komplett möbliert und mit unterschiedlichen Serviceleistungen – beispielsweise Fernseh- oder Fitnessräume, Concierge, Gemeinschaftsküchen oder Veranstaltungsorte – ausgestattet sind. Mieter benötigen also zum Beispiel kein oder nur wenig eigenes Mobiliar und bleiben flexibel.

Zu unterscheiden ist zwischen eher gewerblichen Konzepten („Serviced Apartments“), die stärker klassischem Gastgewerbe wie Hotels ähneln und in der Regel für kürzere Zeiträume von ein paar Tagen bis zu maximal sechs Monaten angemietet werden, und eher wohnwirtschaftlichen Konzepten („Serviced/Furnished Accommodation“) mit großer Nähe zum klassischen Wohnungsmarkt. Hier ist die Verweildauer theoretisch unbefristet, reicht aber in der Regel von einigen Monaten bis hin zu wenigen Jahren. Die genaue Abgrenzung macht in Deutschland übrigens auch steuerlich einen Unterschied, da im gewerblichen Beherbergungsbetrieb eine Mehrwertsteuer von sieben Prozent erhoben wird, nicht jedoch beim Wohnen.

Studierende sind längst nicht mehr die einzige Zielgruppe

Ursprünglich richteten sich Mikroapartments in erster Linie an Studierende – deshalb war auch die Bezeichnung „Studentenapartments“ gebräuchlich. Doch inzwischen hat sich das Zielpublikum deutlich verbreitert. Micro-Living – oder auf Deutsch: Mikrowohnen – wird heutzutage als Erst- oder Zweitwohnung von einer großen Vielfalt unterschiedlicher Personengruppen genutzt, von Studenten über junge Berufseinsteiger, berufstätigen Pendlern oder Monteuren bis hin zu alleinstehenden Senioren. Dennoch stellen Studierende laut dem aktuellen Marktreport der „Initiative Micro-Living“, zu deren Gründungsmitgliedern auch die Commerz Real zählt, mit derzeit etwa 43 Prozent noch immer die größte Nutzergruppe dar. In absoluten Zahlen haben sie erst recht nicht an Bedeutung eingebüßt: Seit 2008 ist die Zahl der Eingeschriebenen an deutschen Universitäten von zwei auf jetzt etwa drei Millionen sprunghaft gestiegen.

Die steigende Nachfrage nach dieser Wohnform hat auch das Interesse von Investoren geweckt: Die Transaktionszahlen in diesem Segment sind im vergangenen Jahrzehnt deutlich gestiegen bis zum vorläufigen Höhepunkt von 1,8 Milliarden Euro im Jahr 2018. Europaweit betrug das Investmentvolumen 2008 nach Angaben von CBRE und PBSA Property Investment weniger als eine Milliarde Euro, 2020 dagegen mehr als neun Milliarden Euro. Damit hat sich diese Nutzungsart zu einer eigenständigen Assetklasse entwickelt. Was sie aus Investorensicht attraktiv macht: Trotz der naturgemäß höheren Fluktuation sind die Leerstände zumeist gering, ein regelmäßiger Cashflow ist somit gut realisierbar. Die Mietpreise pro Quadratmeter sind typischerweise höher als im klassischen Wohnsegment, ohne dass sich dies vollständig in den Entwicklungskosten beziehungsweise Kaufpreisen widerspiegelt. Die Folge sind vergleichsweise hohe Renditen: CBRE zufolge sind die Spitzenrenditen bei Wohnimmobilien insgesamt in Deutschland zuletzt auf 2,1 Prozent zurückgegangen, bei studentischem Wohnen hingegen betragen sie noch 3,36 Prozent (Abb. 1). Der Renditeabstand beträgt somit 126 Basispunkte. Ähnlich hoch oder sogar etwas höher fällt er in anderen Ländern des Euroraums aus.

Abb. 1: CBRE, European Investment Yields, Q4 2021.

Mikroapartments sind keine Selbstläufer

Doch damit sind Investitionen in Mikroapartments noch längst keine Selbstläufer, im Gegenteil. Damit das Konzept aufgeht, müssen zahlreiche Kriterien erfüllt sein und mögliche Fallstricke beachtet werden. Wie bei allen Immobilien gilt dies zunächst für Makrostandort und Mikrolage. Was den Standort betrifft, so ist ein Funktionieren nicht auf die größten Metropolen wie die sieben A-Städte beschränkt. Auch kleinere Städte kommen infrage, wenn sie zum Beispiel über eine nennenswerte Hochschule verfügen. Die Mikrolage wiederum muss zur bevorzugten Zielgruppe passen: Sind dies Studierende, ist eine räumliche Nähe zur Hochschule von Vorteil. Für Berufspendler wiederum kann die Nähe zur Innenstadt beziehungsweise zum CBD oder zur Messe wichtig sein.

Ein zweites wichtiges Kriterium betrifft den Mietermix. Ein Betreiberrisiko sollte nach Möglichkeit vermieden werden. Wer sich selbst um eine granulare Mieterschaft kümmert und mit dieser Verträge abschließt, glättet und verringert somit Ausfall- und Leerstandsrisiken. Erfahrungsgemäß haben sich Einheiten mit 80 bis 200 Parteien als effizient erwiesen. So lassen sich auch Skaleneffekte in der Verwaltung nutzen. Bei der Belegung sollte dann aber auf einen ausgewogenen Mietermix geachtet werden. Ist er zu homogen, bestehen einerseits Klumpenrisiken und andererseits die Gefahr einer Ghettoisierung. Ist er wiederum zu heterogen, ist Ärger zwischen den Mietern vorprogrammiert, wenn direkt neben dem partyfreudigen Studenten die verwitwete Seniorin lebt.

Drittens stellen die Mieter angesichts der vergleichsweise hohen Quadratmetermiete zumeist auch hohe Qualitätsanforderungen, sowohl an das Objekt als auch an die Verwaltung. Vor diesem Hintergrund kommt der Auswahl des richtigen Verwalters entscheidende Bedeutung zu. Vermieter und Verwalter sollten zudem voll auf die Unterstützung durch digitale Services setzen. Eine intuitiv bedienbare App zur Kommunikation der Mieter untereinander sowie zur Kontaktaufnahme zur Hausverwaltung, zum Beispiel bei notwendigen Reparaturen oder Fragen zur Nebenkostenabrechnung, wird heutzutage zunehmend erwartet – und ermöglicht gleichzeitig dem Vermieter, die Verwaltung zu skalieren und Kosten zu senken. Möglichst digital sollte auch die Belegung erfolgen, damit die hohe Fluktuation nicht in zu hohem Verwaltungsaufwand für die Nachvermietung mündet.
 

Coronapandemie hat kaum Spuren hinterlassen

Die Coronapandemie hat dem Konzept des Mikrowohnens nicht nachhaltig geschadet. Vorübergehend gab es eine geringere Nachfrage von Berufspendlern sowie von ausländischen Studierenden, die noch immer nachhallt. So ging die Auslastung bei den Unterkünften für Studierende im Jahr 2020 laut dem bereits genannten Marktreport, der auf Daten des Dienstleisters bulwiengesa basiert, europaweit während der Pandemie um rund zehn Prozent zurück. Doch hat sich die Auslastungsquote inzwischen wieder stabilisiert, womit sich diese Anlageklasse im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten als sehr resilient erwiesen hat. Als Faustregel lässt sich sagen, dass je gewerblicher – und damit näher am Hotelgewerbe – das jeweilige Konzept ausgestaltet ist, desto stärker war es von der Pandemie betroffen. Möblierte und für einige Jahre vermietete Apartments hingegen waren kaum betroffen.

Abb.2: BONARD, Student Housing Data – Europe, Q2/2020.

Langfristig könnte sich die Nachfrage durch die Folgen der Pandemie sogar erhöhen. Sollte es zum Beispiel zu einer größeren Bedeutung des Homeoffice kommen und viele Bürobeschäftigte nur noch zweimal pro Woche ins Büro pendeln müssen, stellen ein Wohnort weit außerhalb des Arbeitsorts oder gar in einer anderen Region und die Anmietung eines kleinen Apartments in der Stadt eine sicher für viele denkbare Option dar. Für eine langfristig anhaltende Nachfrage sorgt zudem die in vielen Städten Europas verbreitete Unterversorgung der Studierenden mit Wohnheimplätzen, insbesondere in den Metropolen. So entspricht die Zahl der Wohnheimbetten in Rom lediglich drei Prozent der Anzahl der Studierenden, in Barcelona decken sie nur sechs Prozent ab, woraus sich ein gewaltiger Bedarf an Wohnraum ableiten lässt (Abb. 2).

Auch die Mieten sprechen nicht für Negativauswirkungen der Pandemie: Die Mitglieder der „Initiative Micro-Living“ berichten seit dem Frühjahr 2021 laut Marktreport von einem Anstieg um durchschnittlich zehn Prozent. Auch mittelfristig rechnen sie mit weiteren moderaten Mietsteigerungsraten oberhalb der Inflationsrate. Die Erfolgsgeschichte Mikrowohnen dürfte sich also fortsetzen.

 

Unser Standpunkt:

„Angesichts nach wie vor niedriger Renditen in alternativen Anlagen, auch in einem Umfeld von leicht steigenden Zinsen, sind Mikroapartments als Wohnkonzept eine attraktive Beimischung im Wohnimmobilienportfolio institutioneller Investoren. Sie profitieren nicht nur von strukturellen Wachstumstrends, sondern bieten auch eine höhere Rendite, den Vorteil eines geringeren Mietausfallrisikos und einen Diversifikationsvorteil.“

Barkha Mehmedagic, Global Head of Institutional Sales and Group Treasury, Commerz Real

 

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„Mikroapartments eignen sich aus Rendite- und Diversifikationsgründen.“

Christoph Möller, Head of Institutional Sales bei der Commerz Real AG, erläutert, warum die Assetklasse Wohnimmobilien ins Portfolio gehört und warum dabei der spezielle Blick auf das Subsegment Mikrowohnen besonders spannend ist.

In den vergangenen Jahren sind die Preise am Wohnimmobilienmarkt hierzulande immer weiter gestiegen. Dennoch ist Christoph Möller von der Commerz Real auch weiter davon überzeugt, dass diese Assetklasse ins Portfolio gehört. „Wohnen ist die größte Assetklasse, bietet eine breite Mieterdiversifikation sowie lange Laufzeiten und eignet sich deshalb sehr gut für institutionelle Portfolios“, erklärte er im Interview beim „FAROS Institutional Investors Forum“ im November 2021. Allerdings weist er auch auf eine Schwäche des Wohnimmobilienmarkts insgesamt hin: die in den vergangenen Jahren gesunkene Rendite.

Aus diesem Grund empfiehlt der Experte, einen Blick auf den Bereich Mikrowohnen zu werfen. „Dort investieren Sie in Objekte in Top-Lagen und in Neubauqualität, haben zugleich aber die Chance auf eine höhere Rendite“, sagt Möller. Zwar gibt es auch Kritikpunkte an Mikroapartments wie die vergleichsweise hohen Mieten je Quadratmeter. Dass dies die Attraktivität dieses Segments schmälert, glaubt Möller aber nicht. „Sie müssen berücksichtigen, dass es sich hier um All-in-Mieten handelt, in denen beispielsweise Internetkosten oder das Mobiliar enthalten sind.“ Zudem, so der Experte weiter, haben Mieter ein hohes Maß an Flexibilität, weshalb insgesamt ein gewisser Mietaufschlag gegenüber dem klassischen Wohnen gerechtfertigt sei.

Dies verdeutlicht aber auch, dass sich Investoren sehr gut auskennen müssen, um festzustellen, wo sich Mikroapartments gut vermieten lassen und welche Ausstattungsmerkmale sie haben sollten. „Zum Beispiel gilt es, auf die digitale Infrastruktur oder den Zuschnitt der Apartments zu achten“, erklärt Möller. „Zudem richten sich Mikroapartments insbesondere an Studenten, Berufstätige und Pendler, weshalb auch die Nähe zu Bildungseinrichtungen oder Konzernzentralen sehr wichtig ist.“

 

Unser Standpunkt:

Wohnimmobilien bleiben als größte Assetklasse ein wesentlicher Bestandteil im Portfolio institutioneller Investoren. Dabei eignen sich Mikroapartments als zusätzliche Diversifikationsmöglichkeit. Sie haben zwar eine kürzere Laufzeit als traditionelle Wohnimmobilien, dafür bieten sie aber einen zusätzlichen Renditevorteil.

Christoph Möller, Head of Institutional Sales, Commerz Real

 

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Commerz Real ermöglicht automatisiertes Reporting für Depot-A-Kunden

Die Depot-A-Kunden aus der Sparkassen-Finanzgruppe können ab sofort die Fondsdaten für ihre Immobilien-Spezialfonds-Investments bei der Commerz Real über eine KVG-Schnittstelle direkt abrufen und damit ein automatisiertes Fondsreporting erstellen lassen.

Bislang erhielten die Depot-A-Investoren aus dem Sparkassensektor die benötigten Fondsdaten über die verschiedenen Reportings und mussten sie eigenständig in ihre Systeme übertragen. Dank der direkten Anbindung an die Schnittstelle für Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) der Finanz Informatik (FI) kann dieser Prozess nunmehr automatisiert und damit deutlich beschleunigt und vereinfacht werden. Die FI ist zentraler IT-Dienstleister und Rechenzentrale der gesamten Sparkassen-Finanzgruppe.

Über unsere neue Anbindung zur KVG-Schnittstelle zur FI bekommen die Sparkassen die Fondsdaten direkt in ihr System eingespielt und können sie für ihr eigenes Reporting, für Risikocontrolling, Performance-Monitoring oder Fondsvergleiche weiterverarbeiten. Die Datenlieferung erfolgt monatlich und wird ab sofort für die beiden Smart-Living-Fonds sowie für den institutionellen Hotelfonds der Commerz Real angeboten. Im ersten Quartal 2022 ist auch eine Anbindung des hausInvest geplant.

 

Unser Standpunkt:

„Steigende regulatorische Anforderungen machen das Reporting zu einer immer umfangreicheren und aufwändigeren Aufgabe, sowohl für Investoren als auch für KVGen. Für eine komplexe Nutzungsart wie bei Hotels gilt das in besonderem Maße. Wir arbeiten deshalb stetig daran, den Verwaltungsaufwand für unsere Investoren so klein wie möglich zu halten. Wo immer möglich, müssen deshalb Standardisierung und Automatisierung für mehr Effizienz sorgen. Die Anbindung unseres Fonds „Commerz Real Institutional Hotel Fund“ an die KVG-Schnittstelle der FI ist dafür nur das jüngste Beispiel.“

Dean McNamara, Senior Fund Manager, Commerz Real

 

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Unsere Auslandsstandorte: Paris – Markt der zwei Geschwindigkeiten

Paris. Schon der Name vermittelt pulsierendes Großstadtleben, reiche kulturelle Vielfalt, architektonischen Glanz, politische und wirtschaftliche Macht, kurzum: eine Metropole wie kaum eine andere, die bis vor Kurzem mehr als 16 Millionen Touristen pro Jahr anzog. Doch die Coronapandemie traf Frankreich hart, und in kaum einer Stadt in Europa waren die Lockdown-Maßnahmen so lang und so rigoros wie in Paris. Die pulsierende Metropole kam zeitweise völlig zum Erliegen. Das lässt sich auch nachvollziehen, schließlich ist kaum eine Stadt in Europa so dicht bewohnt: Die Bevölkerungsdichte ist mit knapp 20.000 Einwohnern pro km² etwa fünfmal so hoch wie in Berlin oder München.

Die Pandemie wirkt sich mit ihren tiefgreifenden Einschränkungen auch auf die Arbeitsroutine aus. Wie in Deutschland auch ziehen Diskussionen rund um den Home-Office-Trend und mehr Remote-Arbeitsplätze in der Zukunft Fragen bezüglich der langfristigen Büroflächennachfrage nach sich: Kosteneinsparung, Flächenreduzierung, Standortwechsel? Im Zuge der Pandemie zeigt sich ein ambivalentes Bild im Großraum Paris zwischen einer hohen Dynamik am Büromarkt in der eigentlichen Stadt (innerhalb des Boulevard Périphérique) sowie im CBD auf der einen und der Situation in den Banlieues auf der anderen Seite.

Das Pariser Zentrum zeigt sich krisenfest

Büroflächen in zentraler Lage waren und sind nach wie vor stark nachgefragt. Trotz Pandemie verzeichnete der Pariser CBD selbst im Jahr 2020 einen moderaten Mietzuwachs.1 Die Mieten wuchsen im dritten Quartal 2021 weniger dynamisch.2 Gleichzeitig blieb die Spitzenmiete pro Quadratmeter und Jahr im Pariser Zentrum stabil bei 930 Euro, im Hochhausviertel La Défense westlich der Stadt bei 540 Euro.3 Bei der Leerstandsquote wird diese Zweiteilung in Zentrumslage und Banlieue besonders deutlich. Im Pariser CBD betrug der Leerstand im dritten Quartal 2021 gerade einmal 4,2 Prozent, während die Vororte mit weitaus höheren Leerstandsquoten zu kämpfen hatten.4

https://www.cbre.de/de-de/research/CBRE-Figures-Paris-Region-Office-Q3-2021.

Grund dafür ist die ambivalente Nachfrage nach Büroflächen. Auch in anderen Städten ist in Krisenzeiten oftmals eine Verlagerung an zentrale Standorte zu beobachten. Doch in Paris werden die Unterschiede besonders deutlich: Unternehmen konzentrieren sich auf qualitativ hochwertige, moderne Büroflächen in Top-Lagen und reduzieren die angemietete Bürofläche an weniger attraktiven Standorten. Infolgedessen kommt es zwar zu Verschiebungen und Kündigungen seitens der Mieter und somit zu Bewegungen im Markt, doch attraktive Objekte in entsprechenden Lagen fanden auch unter Corona-Bedingungen schnell Nachmieter – und bei Neuverhandlungen können durchaus auch Erfolge in Form höherer Mietabschlüsse erzielt werden. So lässt sich die gute Performance bei Mieten und Leerständen im Pariser CBD gut erklären.

 

Qualität von Objekt und Lage schützt vor Flächenreduzierung

Auf den ersten Blick mag es überraschen, dass trotz Pandemie Innenstadtlagen so gefragt sind. Schließlich könnten Unternehmen auch auf weniger zentrale Standorte in den Vororten ausweichen, um den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern so entgegenzukommen. Pendelzeiten ließen sich reduzieren ebenso wie die Kosten für die Miete. Aber diese Strategie funktioniert nur in der Theorie. In der Praxis hängen viele Unternehmen an ihrem Standing. Die attraktive Positionierung soll durch einen Top-Standort erhalten bleiben.

Im Gegenzug lautet die Devise zur Kosteneinsparung: Flächenreduktion – aber dafür höhere Qualität. Davon profitiert unter dem Strich die Nachfrage nach Spitzenlagen auch quantitativ. Zudem hat die Pandemie die Frage aufgeworfen, wie Büroflächen in Zukunft gestaltet sein müssen, welche Flächen gebraucht werden und wo Unternehmen angesiedelt sein wollen. In Paris lautet die Antwort eindeutig: Moderne, flexibel gestaltbare Büroflächen in Multi-Tenant-Gebäuden in zentraler Lage sind weiterhin gefragt.

Infolgedessen haben Büroimmobilien in den Vororten der Stadt mit größeren Herausforderungen zu kämpfen. Wegen der zum Teil geringeren Gebäudequalität und der weniger begehrten Lage leiden die Banlieues stärker als das Zentrum unter der Pandemie. Auch mit Blick auf die Zukunft bleibt die Erwartungshaltung gedämpft. Internationale Investoren werden sich vornehmlich auf Immobilien in der Pariser Innenstadt fokussieren. Paris ist und bleibt in Frankreich das Maß aller Dinge.

Bereits vor Ausbruch der Pandemie hatte die Commerz Real ihr Immobilien-Exposure in Frankreich aktiv bereinigt. In und um Paris wurde das Portfolio auf einen harten Kern reduziert: drei Bürogebäude in bester Pariser Innenstadtlage, eines im Vorort Levallois-Perret nordwestlich von Paris, unmittelbar an der Stadtgrenze, sowie ein Hotel in Roissy unmittelbar am Flughafen „Charles de Gaulle“. Hinzu kommen noch zwei Objekte in Toulouse und in Orange Les Vignes in Südfrankreich. In Zukunft soll sich das Portfolio weiterhin auf die strategisch wertvollen Immobilien in Paris konzentrieren, denn hier bleibt die Nachfrage auf einem konstant hohen Niveau.

 

1https://www.jll.de/de/presse/europaeische-bueromaerkte-2020-leiden-unter-dem-wirtschaftlichen-double-dip
2https://www.realestate.bnpparibas.fr/sites/france/files/2021-11/AAG%20OFFICE%20IDF%20Q3%202021.pdf
3https://content.knightfrank.com/research/2326/documents/en/the-office-market-paris-greater-paris-region-q3-2021-8510.pdf.
4https://www.cbre.de/de-de/research/CBRE-Figures-Paris-Region-Office-Q3-2021

 

Fazit:

Paris ist und bleibt der attraktivste und resilienteste Büroimmobilienmarkt Frankreichs, auf den auch die Commerz Real in erster Linie setzt. Auch für die Zukunft scheint es demnach strategisch sinnvoll, sich verstärkt auf den Pariser Markt zu konzentrieren. Allerdings gestaltet sich die Marktsituation in den Banlieues deutlich schwieriger als in den zentraleren Lagen.

 

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