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Commerz Real
Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
Tel.: +49 211 7708 -0
Liebe Besucherin, lieber Besucher,
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Erneuerbare-Energie-Produktion der Commerz-Real-Fonds erreicht Höchststand
Die Commerz Real, der Assetmanager für Sachwertinvestments der Commerzbank, setzt den Ausbau ihrer Infrastrukturportfolios zur Erzeugung erneuerbarer Energie konsequent fort. Im vergangenen Jahr konnte die Ökostromproduktion in den verwalteten Fondsportfolios um mehr als 15 Prozent gesteigert werden.
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Schwerpunkt Chancen nutzen
In unserer neuen Ausgabe des Newsletters für institutionelle Investoren widmen wir uns dem Thema Chancen nutzen. Dazu zählt für uns als Experten im Bereich Hospitality auch die Frage wie Hotelinvestments in Corona-Zeiten aussehen und welche Konzepte sich als krisenfest erweisen werden. Ganz andere Chancen bietet die seit 10. März gültige Offenlegungsverordnung der EU für nachhaltige Geldanlagen. Was bedeuten diese eigentlich für institutionelle Fondsinvestments und welche Rolle kann die Immobilienbranche dabei spielen? Die Zukunft der Büroimmobilie in Tagen des kollektiven Homeoffices und wiederkehrende Opportunitäten in diesem Bereich sind im dritten Beitrag zu lesen. Zum Schluss ergibt sich noch die besondere Chance einen Blick hinter die Kulissen zu erfahren: Es geht nach London - Metropole zwischen Pandemie und Brexit. Viel Spaß beim Lesen.
Hotels in Corona-Zeiten: Investmentchancen jetzt nutzen
Die Hotellerie wurde zweifellos von der Corona-Pandemie und ihren Folgewirkungen hart getroffen. Behördliche Schließungen, Reiseeinschränkungen und zurückhaltendes Buchungsverhalten sorgten in vielen Teilen der Welt für zeitweise leere Hotelzimmer und Umsatzrückgänge. Dennoch können Hotelinvestments gerade jetzt lohnen. Denn langfristig wird das Reiseverhalten nicht leiden. Nach dem Ende der Pandemie erwarten wir sogar einen phasenweise einsetzenden Reiseboom.
Die Hotelbranche insgesamt war sehr gesund, als das Virus kam: Jenes traf die Branche mitten in einem Allzeithoch nach jahrelangem Aufschwung. Und nach dem Schock im Frühjahr war in vielen Regionen Europas dann die Buchungssituation im Sommer 2020 zwar unter Vorjahr, aber weitgehend auskömmlich. Einige, vor allem inländische Reisegebiete, erlebten zur Hauptferienzeit sogar einen kleinen Boom. In China, Australien oder zum Teil auch den USA ähneln die Belegungszahlen schon jetzt wieder den Vorkrisenniveaus. Erneut schwierig wurde es dann in Europa mit dem zweiten Lockdown im Winter.
Hotelbelegung 2020 in Europa1
Viele gut geführte Häuser können niedrigere Buchungszahlen und vorübergehende Schließungen nach den guten Jahren deshalb verkraften. Dennoch gibt es nichts zu beschönigen: Zur Überbrückung von diesen Engpässen sehen sich Betreiber und Eigentümer (auch die Commerz Real) in Einzelfällen gezwungen, Pachtverträge neu zu verhandeln oder Stundungen zu vereinbaren. Doch selbst darin kann eine Chance liegen: Zum einen können funktionierende Geschäftsmodelle über die Ausnahmesituation hinweg bewahrt und das Vertrauensverhältnis zwischen Betreiber und Investor gestärkt werden. Zum anderen können im Gegenzug für Stundungen oder Erlasse Vertragslaufzeiten verlängert und Indexklauseln optimiert werden. Das ist der Commerz Real in mehreren Fällen und zum beiderseitigen Nutzen gelungen.
Die Pandemie führt nach unserer Erwartung zu einer Marktbereinigung. Vor allem kleinere Betriebe sowie deutlich in die Jahre gekommene Häuser werden aufgeben müssen. Für die wettbewerbsfähigeren Hotels bedeutet dies jedoch ein größeres Marktpotenzial. Das sind vor allem diejenigen Häuser, die in den vergangenen Jahren ihr Angebot an deutlich höhere Gästeansprüche angepasst und dabei gleichzeitig einen Weg zu hoher Effizienz und Skalierbarkeit gefunden haben. Die eine Marke aufgebaut und etabliert haben, sei es im Raumkonzept oder im Buchungsverfahren. Die ihren Gästen mehr als ein Bett und ein Frühstück bieten, sondern Begegnungen und Aufenthaltserlebnisse, die in Erinnerung bleiben. Dies gelingt übrigens nicht unbedingt nur in Luxushotels, sondern wird vor allem im Budgetbereich zunehmend zum Standard.
Kreativität und Flexibilität sind zwei weitere Faktoren, die Hotels nicht nur durch die Pandemie helfen, sondern auch die langfristige Wettbewerbsfähigkeit erhöhen können. So manches Haus setzte während der Lockdowns auf alternative Konzepte: Vermietung von Konferenzräumen, Einrichtung von Übergangsnutzungen wie Serviced Apartments oder Flexible-Office-Angebote. Damit greifen sie einen Trend auf, der auch Corona-unabhängig längst eingesetzt hat: die Grenzen zwischen den Nutzungsarten verschwimmen – ob Hotel, Boarding-House, Mikroapartment oder Coworking-Fläche. In Zukunft findet sich oftmals alles unter einem Dach. Viele Hotels nutzen die temporäre Schließung, um sich genau jetzt auf diese Zukunft vorzubereiten – und langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben.
Werden Hotelinvestments als langfristige Investitionen gesehen, lassen sich im gegenwärtigen Marktumfeld durchaus interessante Opportunitäten identifizieren. Nach Angaben von CBRE sind die Spitzen-Ankaufsrenditen für verpachtete Hotels im vergangenen Jahr um 50 Basispunkte auf 4,25 Prozent gestiegen und haben erstmals seit einigen Jahren ihren Renditeabstand zu Büroinvestments wieder vergrößert.2 Bei einer antizyklischen Ankaufstrategie lassen sich vereinzelt Investmentopportunitäten auf einem günstigen Bewertungsniveau um den Faktor 20 oder sogar niedriger identifizieren. Einen pauschalen „Corona-Abschlag“ gibt es jedoch nicht. Deshalb kommt es hierbei auf eine selektive Vorgehensweise an, die eine entsprechende Expertise erfordert. Bei einem Investment in Hotelprojektentwicklungen wiederum stehen ohnehin weniger die aktuellen Corona-Herausforderungen im Vordergrund als die geschilderten langfristigen Trends.
Der Renditeabstand zwischen Büro- und Hotelimmobilien steigt wieder 3
1 STR Europe, January 2021 https://str.com/press-release/str-europe-hotel-performance-2020
2 https://www.cbre.de/-/media/cbre/countrygermany/documents/germany-real-estate-market-outlook-2021.pdf
3 https://www.cbre.de/de-de/research/Deutschland-Gewerbeinvestment-MarketView-H2-2020
Unser Standpunkt:
„Die Corona-Pandemie ist eine ernstzunehmende, aber vorübergehende Ausnahmesituation. Sie wird zu einer Marktbereinigung führen, doch wettbewerbsfähige Konzepte werden sich langfristig durchsetzen. Wir sehen für die Zeit nach der Pandemie eine positive Zukunft für sorgfältig ausgewählte Hotelinvestments. Die Commerz Real hat deshalb erst kürzlich die Chance wahrgenommen, in zwei Hotelprojektentwicklungen in den Niederlanden zu investieren, deren Fertigstellung im Jahr 2023 geplant ist und unseren Vorstellungen von zukunftsfähigen Hotelkonzepten perfekt entsprechen.“
Dirk Schuldes, Global Head of Hospitality, Commerz Real
Brüsseler „Action Plan“ wird Verordnungs-Realität
Mit zwei Verordnungen schafft Brüssel einen verbindlichen Rahmen für ökologisch beziehungsweise klimapolitisch nachhaltiges Investieren – sowohl für institutionelle als auch für Privatanleger. Die erste Verordnung ist die Offenlegungsverordnung, auch Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) genannt. Im nächsten Schritt folgt ab 2022 die Taxonomieverordnung. Da es sich in beiden Fällen um EU-Verordnungen handelt, müssen sie im Unterschied zu EU-Richtlinien nicht noch von den Mitgliedsstaaten mit einem gewissen Spielraum in nationales Recht umgesetzt werden, sondern erlangen sofort und EU-weit einheitlich Gültigkeit.
Die beiden Verordnungen betrachten die ESG-Strategie des Fonds und des Managements. Im Mittelpunkt steht die Einhaltung von Transparenzpflichten. Was sie nicht leisten, ist eine standardisierte ESG-Bewertung einzelner Fondsobjekte, beispielsweise von Immobilien. Hier ist nach wie vor die Immobilienbranche selbst gefragt. In der Regel wird dabei auf die etablierten Zertifizierungen oder die Beurteilungen von Ratingagenturen zurückgegriffen. Diese Instrumente sind inzwischen sehr ausgereift, haben jedoch einen Mangel: Sie sind nicht oder nur schwer untereinander vergleichbar. Zudem sind sie freiwillig, und kein Zertifikat bedeutet nicht automatisch kein nachhaltiges Objekt.
Diese Standardisierungslücke versucht die Branche derzeit mit der Initiative ECORE – ESG Circle of Real Estate zu schließen, der sich auch die Commerz Real angeschlossen hat.
Ziel der Initiative ist die Vereinheitlichung von ESG-Parametern und Daten im Immobiliensegment. Damit würde nicht nur eine bessere Vergleichbarkeit geschaffen. Perspektivisch würde zudem der Aufwand bei Transaktionen sowie im Property-Management, das diese Daten heute bereitstellt, sinken. Dies ist allerdings Zukunftsmusik, die Branche steht hier noch immer weit am Anfang. Bei anderen Real Assets, etwa aus dem Infrastrukturbereich, sind solche Initiativen noch nicht im Ansatz erkennbar.
Ein weiterer Aspekt: Die beiden EU-Verordnungen betreffen überwiegend ökologische beziehungsweise klimapolitische Faktoren, die Taxonomieverordnung sogar ausschließlich. Der Begriff ESG steht allerdings für Environment, Social, Governance – neben der Umwelt gilt es also auch soziale und gesellschaftliche Kriterien sowie Aspekte der guten Unternehmensführung zu beachten, um ESG-Konformität zu erreichen. Insgesamt ist das Thema ESG aber unwiderruflich in der Fondswelt angekommen. Die beiden EU-Verordnungen sorgen für mehr Transparenz in diesem Bereich. Das ist begrüßenswert, denn es erleichtert den Investoren die Entscheidung. Denn davon hängt es letztlich entscheidend ab, ob das allgemeine Anlageverhalten künftig noch stärker dem Nachhaltigkeitstrend folgt. Einziges kleines Manko: Durch die beiden Verordnung erhöht sich abermals der Bürokratieaufwand in der Fondsverwaltung – letztlich nicht immer zum Vorteil der Anleger.
Unser Standpunkt:
„Die beiden Verordnungen sind wichtige und notwendige Meilensteine der europäischen Green-Finance-Strategie, die wir vorbehaltlos unterstützen. ESG-Faktoren sind bei allen unseren Spezial- wie Publikumsfonds wichtige Kriterien, denn nur so bleiben sie nach unserer Überzeugung langfristig wettbewerbsfähig. Dies werden wir durch entsprechende Einstufungen dokumentieren. Unser Immobilienfonds hausInvest beispielsweise erfüllt als einer der ersten Offenen Immobilienpublikumsfonds nach der neuen Offenlegungsverordnung die Transparenzpflichten für ein in Artikel 8 genanntes Transparenzprodukt.“
Viola Joncic, Head of Sustainability, Commerz Real
Das klassische Büro hat längst nicht ausgedient
Es ist die Gretchenfrage derzeit an den Büroimmobilienmärkten: Hat das klassische Büro noch eine Zukunft – zumindest im bislang gewohnten Umfang –, oder wird ein großer Teil der Bürobeschäftigten auch nach dem Ende der Pandemie im Homeoffice weiter arbeiten? Arbeitgeber könnten deutlich weniger Büroflächen mieten, die Leerstände könnten steigen, die Mieten und letztlich auch die Bewertungen sinken – so zumindest ein denkbares Negativszenario.
Bislang allerdings ist davon noch nicht allzu viel zu spüren. Zwar hat Corona beispielsweise in den deutschen Top-7 ein Ende des seit bald einem Jahrzehnt fortwährenden Zyklus stetig steigender Preise und Mieten sowie sinkender Leerstände bewirkt, wie JLL unumwunden feststellt. Doch angesichts der Schwere des Konjunktureinbruchs, gepaart mit relativ hohen Fertigstellungen, ist ein Anstieg des Leerstands von 3,0 auf im Durchschnitt 3,7 Prozent vergleichsweise moderat. Die Spitzenmieten sind im Schnitt sogar abermals um 2,0 Prozent gestiegen.1 Die Flächenumsätze sind deutlich gesunken, wobei sich in erster Linie eine abwartende Haltung bemerkbar macht, die in Nachholeffekten münden könnte.
Die Entwicklungen deuten somit eher auf konjunkturbedingte, zyklische Schwankungen hin als auf eine strukturelle Veränderung der Büroflächennachfrage. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) hat sich umgehört: Demnach planen lediglich 6,4 Prozent der Unternehmen eine Flächenreduzierung, jedoch 16,9 Prozent eine Umgestaltung.2 Letzteres lässt aufhorchen.
Die Wochen und Monate des Lockdowns haben vielen Unternehmen auch gezeigt, wo die Vorteile des Büroarbeitsplatzes liegen: Unternehmen schätzen das oftmals bessere Teamwork, mehr Kreativität und teilweise auch höhere Produktivität.
Und für viele Beschäftigte – gerade für Familien – wurde das Homeoffice auf Dauer eher zur Belastung. Viele wünschen sich deshalb schnellstmöglich zurück in den gewohnten Büroalltag. Trotzdem geht die Pandemie nicht spurlos an den Büromärkten vorbei, auch über die Konjunkturentwicklung hinaus. Mehr Flexibilität ist gefragt, durchaus auch mehr Home- oder besser gesagt: Remote-Office.
Die hektischen und dicht besetzten Großraumbüros werden aus der Mode kommen. An ihre Stelle treten unterschiedliche Raumtypen mit differenzierten Funktionen: Rückzugsräume zum konzentrierten Arbeiten, Interaktionsflächen zum kreativen Austausch oder Konferenzräume. Diese Konfigurationen müssen jederzeit an die spezifischen Wünsche der Mieter beziehungsweise Nutzer angepasst werden können. Hinzu kommt, dass die Qualitätsanforderungen an ein Büroobjekt und seine Lage beziehungsweise Erreichbarkeit nun noch stärker zunehmen. Während die Bürofläche pro Mitarbeiter in den vergangenen Jahren sukzessive gesunken ist, ist hierbei nunmehr eine Trendumkehr zu erwarten.
Dies wiederum strahlt auch auf andere Nutzungsarten aus: Wenn Büronutzung in urbanen Lagen weiterhin keine disruptive Veränderung erfährt, dann wird auch innerstädtischer Wohnraum weiterhin gefragt sein. Und wenn gleichzeitig der Trend zu einer flexibleren Arbeitswelt anhält, wird dies zu mehr vorübergehender Projektarbeit „vor Ort“ in den Metropolen führen, wo für ein temporäres Zeitfenster Mitarbeiter zusammengezogen werden. Die Folge wird eine langfristig steigende Nachfrage nach temporären Wohnformen wie „Serviced Apartments“ und ähnlichen Modellen sein.
1 https://www.jll.de/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/emea/germany/de/Bueromarktueberblick-JLL-Deutschland.pdf
2 https://www.iwkoeln.de/fileadmin/user_upload/Studien/Kurzberichte/PDF/2021/IW-Kurzbericht_2021-Bueroflaechenabbau.pdf
Unser Standpunkt:
„Multi-Tennant-Bürogebäude in erstklassigen Lagen, mit hochwertiger moderner Ausstattung und einem aktiven, digitalen und flexibel agierenden Asset-Management werden auch in Zukunft stark nachgefragt werden. Corona beschleunigt hierbei einige Trends, vor allem wird mehr Flexibilität gefragt sein. Eine langfristig sinkende Büroflächennachfrage aus strukturellen Gründen ist jedoch nicht zu erwarten. Im Gegenteil hat die Krise ja auch die unbestreitbaren Vorteile des Büros deutlich gezeigt.“
Jens Böhnlein, Global Head of Asset Management, Commerz Real
Unsere Auslandsstandorte: London – zwischen Pandemie und Brexit
Zwei außergewöhnliche Faktoren bestimmen derzeit die Entwicklung der Wirtschaft sowie der Immobilienmärkte Großbritanniens: die Corona-Pandemie sowie der zum Jahreswechsel erfolgte Austritt des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union.
Von der COVID-19-Pandemie ist das extrem dicht besiedelte London stärker betroffen als andere Landesteile. Die globale Metropole zählt fünf internationale Flughäfen, an denen der Reiseverkehr weitgehend zum Erliegen gekommen ist. Der öffentliche Nahverkehr, vor allem die „Tube“, ist das Rückgrat des innerstädtischen Verkehrs – und stellt natürlich eine Infektionsgefahr dar. Seien es die eng bebaute City oder die Hochhäuser an der Canary Wharf: Viele Büroflächen sind in London derzeit nicht wie gewohnt nutzbar. Die Auswirkungen an den Büroimmobilienmärkten sind dennoch überschaubar und nach unserer Erwartung überwiegend vorübergehender Natur. Eine Besonderheit des britischen Büromarktes sind relativ lange Mietvertragslaufzeiten, die kurzfristige Panikreaktionen verhindern.
Gleichwohl stieg der Leerstand nach Angaben von JLL im vergangenen Jahr um 0,8 Prozentpunkte auf 6,6 Prozent, die Spitzenmieten – hier ist London europäischer Spitzenreiter – gingen leicht zurück.1 Was davon auf die Corona-Pandemie zurückzuführen ist, lässt sich nicht eindeutig feststellen. Vereinzelt versuchen interessierte Mieter derzeit, deutlich günstigere Vertragskonditionen als vor Ausbruch der Pandemie auszuhandeln, jedoch nicht immer mit Erfolg. Grundsätzlich gilt, dass sich hochwertige und moderne Premium-Büroflächen auch in der Corona-Krise als stabilere Assets erweisen.
Insgesamt ist der Dienstleistungssektor in London diversifiziert aufgestellt. Nicht alle Branchen sind von Corona deutlich negativ betroffen. Beispielsweise hat sich London nicht nur als globaler Finanzplatz, sondern auch als international bedeutender IT- und Tech-Hub etabliert. Deshalb lassen sich auch keine flächendeckenden Ausfälle von Mieteinnahmen oder sehr viele Anfragen nach Mietnachlässen oder Stundungen feststellen.
In Einzelfällen kann es aber – wie in Deutschland auch – notwendig und ratsam sein, das offene Gespräch mit betroffenen Unternehmen zu suchen und bei ansonsten nachhaltig funktionierenden Geschäftsmodellen eine für beide Seiten tragfähige Lösung zu finden, um somit letztlich drohenden Leerstand zu vermeiden. Hierbei sind genaue Kenntnis der Geschäftsmodelle sowie ein Vertrauensverhältnis notwendig, das sich langfristig nur durch räumliche Präsenz vor Ort aufbauen lässt. Nach derzeitigem Stand der Dinge ist jedoch zu erwarten, dass Großbritannien die Pandemie schneller überwunden haben wird als die meisten anderen Länder Europas, da das Impfprogramm schneller vorankommt.
Von nachhaltigerer Bedeutung für den Bürostandort London könnte der Brexit werden. Noch immer lassen sich die langfristigen Auswirkungen nicht final abschätzen. Viel wird von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in den kommenden Jahren abhängen, und da ist der Brexit nur einer von mehreren Faktoren. Hinzu kommt die Rolle Londons als einer der wichtigsten globalen Finanzplätze. Bei manchen Funktionen ist ein Teil des Geschäfts bereits an kontinentaleuropäische Finanzplätze wie Paris, Amsterdam oder Frankfurt abgewandert, beispielsweise im Aktienhandel oder im Euro-Clearing. Dennoch wird London eines der weltweit wichtigsten Finanzzentren bleiben. So hat im Mitte März (17.3.) aktualisierten und viel beachteten Global Financial Centres Index des Thinktanks Z/Yen London seinen zweiten Platz hinter New York trotz Brexit verteidigt1:
Spürbare Folgen könnte der in den vergangenen Monaten zu beobachtende Fortzug von EU-Ausländern haben, falls sich dieser Trend als nachhaltig erweist. Corona, Rezession und Brexit sind die Ursachen. Mehrere Hunderttausend Menschen haben die Insel inzwischen verlassen, mit Konsequenzen für die Wirtschaft und für die Immobiliennachfrage. Langfristig wird sich nach unserer Überzeugung die Attraktivität Londons und Großbritanniens zum Leben und Arbeiten wieder durchsetzen.
Unser Standpunkt:
„Die doppelte Herausforderung aus Corona und Brexit hat London und Großbritannien schwer getroffen. Objektqualität und gutes Asset-Management sind die beiden Faktoren, auf die es jetzt ankommt. Die Corona-Krise wird bald überwunden sein, dank der Impferfolge in Großbritannien wohl schneller als in anderen Ländern. Noch immer fraglich ist, welche dauerhaften Konsequenzen der Brexit unter anderem für den Finanzplatz London haben wird. Wir sind jedoch überzeugt, dass sich die Anziehungskraft der britischen Hauptstadt langfristig durchsetzen wird.“
Thomas Longerich Managing Director, Commerz Real North Ltd.