Mülheimer Metamorphose

Die Herausforderungen, die die Corona-Pandemie dem Einzelhandel – ausgenommen Nahversorger/Lebensmitteleinzelhandel – bereitet, sind nicht von der Hand zu weisen. Allerdings standen weite Teile des stationären Einzelhandels auch schon vor Pandemieausbruch unter Druck, insbesondere durch die stark wachsende Konkurrenz des Online-Handels. Dieser strukturelle Umbruch wird auch nach der Pandemie anhalten. Veraltete Flächen und in die Jahre gekommene Einkaufszentren sind davon besonders betroffen. Hier sind Kreativität, innovative Flächenkonzepte und ein Asset-Management gefragt, das offen für neue Wege ist – sprich: ein kreatives, innovatives und aktives Asset-Management.

Eine der größten und zugleich spannendsten Herausforderungen dabei ist die Suche nach alternativen Flächenkonzepten, wenn die konventionellen Einzelhandelsmodelle nicht mehr funktionieren. Das gilt derzeit insbesondere für größere Multi-Tennant-Einzelhandelsobjekte, wie sie typischerweise Shopping-Center darstellen. Die Commerz Real verfolgt hierbei mehrere vielversprechende Ansätze. Eine von vielen möglichen und oftmals übersehenen Lösungen stellen Gesundheitsdienstleistungen dar – wobei die Commerz Real derzeit ein spannendes Beispiel in Mülheim an der Ruhr aktiv umsetzt.

Das „Forum City Mülheim“ ist ein Einkaufszentrum, das ursprünglich in den 70er Jahren in unmittelbarer Nachbarschaft zum Mülheimer Hauptbahnhof entstand und seither mehrfach modernisiert wurde. Wie bei vielen zentrumsnahen Shopping-Centern aus dieser Zeit litten die Verkaufsflächen vor allem im Obergeschoss seit Jahren unter geringer Kundenfrequenz und damit einhergehend auch unter fehlender Mieterqualität – ein Teufelskreis.

Die Commerz Real verfolgt dort nun bewusst einen radikal neuen Weg: Im Untergeschoss und im ersten Obergeschoss entsteht nun das „Forum Medikum“: 14.500 Quadratmeter von 52.000 Quadratmeter Gesamtmietfläche werden bis Ende 2023 in Arztpraxen, Therapieräume oder Sanitätshäuser umgewandelt. Damit entsteht ein neues Gesundheitszentrum mitten in der Mülheimer Innenstadt. Im Erdgeschoss bleiben die Handelsflächen – überwiegend Nahversorger – bestehen und auch während der Umbauarbeiten geöffnet.

Wichtige Voraussetzung für den Erfolg dieses Ansatzes ist jedoch die Mikrolage, wie gerade das Beispiel Mülheim zeigt: In der fußläufigen Umgebung der Mülheimer Innenstadt ist die Bevölkerungsdichte hoch, das sichert zunächst Allgemeinmedizinern einen ausreichend großen Patientenstamm. Gleichzeitig ist die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln durch die Nähe zum Hauptbahnhof ebenfalls ideal gegeben – was auch Fachmedizinern ein großes Einzugsgebiet erschließt, das über die Mülheimer Stadtgrenzen hinaus weit ins dichtbesiedelte Ruhrgebiet hineinreicht.

Einer der größten Erfolgsfaktoren sowohl für die klassische Shopping-Mall als auch für ein bislang unkonventionelles Konzept stellt die Aufenthaltsqualität dar. Auch die patientenorientierte Aufenthaltsqualität darf nicht zu kurz kommen. So werden bei der Gestaltung der neuen Flächen Aspekte der sogenannten Healing Architecture berücksichtigt, die das psychische und physische Wohlbefinden positiv beeinflussen und Stressfaktoren minimieren sollen. Die Idee könnte bald Schule machen: Laut einer von der Commerz Real bei Civey in Auftrag gegebenen Umfrage könnten sich 44 Prozent der in Deutschland niedergelassenen Ärztinnen und Ärzte den Umzug in ein Shopping-Center oder Geschäftshaus vorstellen.

Gesundheitsdienstleistungen sind nur ein Beispiel unter vielen für einen offenen und kreativen Umgang mit Handelsflächen, die für den klassischen stationären Einzelhandel weniger attraktiv geworden sind. Seit Jahren gewinnt auch das Gastronomieangebot – von der Corona-Pandemie einmal abgesehen – in Shopping-Malls an Bedeutung, insbesondere, wenn viele Büros in der näheren Umgebung sind. Fitness-Center oder Indoor-Spielplätze gehören inzwischen oftmals zu den Stammmietern. Auch das stark wachsende Segment der urbanen City-Logistik („letzte Meile“) kommt als alternativer Flächennutzer in Frage.

Ausbleibende Handelsmieter müssen also nicht automatisch Leerstand bedeuten – im Gegenteil können umfassende Neupositionierungen auch große Chancen für den Gesamterfolg eines Einkaufszentrums bieten. Patientinnen und Patienten, die auf ihren Arzttermin warten, können die Zeit ja zum Teil für einen kleinen Einkaufsbummel nutzen und damit auch den verblieben Händlern Umsätze bescheren. Voraussetzung ist eine gelungene Verzahnung der jeweiligen Bereiche.

„Gesundheit ist einer der bedeutendsten Megatrends in unserer immer älter und wohlhabender werdenden Gesellschaft. Gleichzeitig stehen viele Segmente des Einzelhandels unter Druck, nicht erst seit Corona. Für uns war deshalb der Gedanke naheliegend, für den Einzelhandel weniger attraktiv gewordene Flächen für die Bedürfnisse einer wachsenden Branche wie die der Gesundheitsdienstleister umzuwandeln. Im „Forum City Mülheim“ setzen wir dieses Konzept nun konsequent um und sind überzeugt, dass dieses Beispiel Schule machen wird. Dabei ist dies nur eins von vielen möglichen Konzepten, um freie Handelsflächen langfristig einer alternativen und attraktiven Nutzung zuzuführen. Gefragt sind Kreativität und Offenheit, auch für unkonventionelle Ideen.“