Micro-Living

Mikroapartments als eigene Anlageklasse profitieren nicht nur von strukturellen Wachstumstrends, sondern bieten noch weitere Vorteile wie einen Renditevorsprung gegenüber konventionellen Wohnimmobilien. Auch in der Coronapandemie hat sich das Segment als vergleichsweise stabil erwiesen. Einige Punkte sind allerdings zu beachten.

Es ist ein seit Jahrzehnten anhaltender Trend: Immer mehr Menschen ziehen vom Land in die Stadt. Die Folge: Die Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungszentren und großen Metropolen steigt. Eine Entwicklung, die gerade in vielen europäischen Städten durch einen zweiten Effekt verstärkt wird: Die Haushalte werden im Durchschnitt kleiner, weshalb mehr Wohnungen pro Kopf erforderlich sind. In vielen Städten liegt der Anteil an Einpersonenhaushalten bereits bei über 50 Prozent. Daneben gibt es weitere wichtige Entwicklungen und strukturelle Trends, die sich derzeit auf den Wohnungsmarkt auswirken. So entstehen durch die zunehmende Digitalisierung neue Bedürfnisse bei den Mietern, während gleichzeitig die Mobilität sowie die Flexibilisierung der Arbeitszeiten zunehmen. All das verändert die Anforderungen an Wohnungen und macht neue, in aller Regel flexiblere Wohnkonzepte notwendig.

Ein Immobiliensegment, das aufgrund seiner Flexibilität und Verfügbarkeit in diesem Umfeld zunehmend an Bedeutung gewinnt, sind Mikroapartments. Es handelt sich dabei um kleinere Wohneinheiten, in aller Regel mit einer Fläche zwischen 15 und 35 Quadratmetern, die temporär gemietet werden, meist komplett möbliert und mit unterschiedlichen Serviceleistungen – beispielsweise Fernseh- oder Fitnessräume, Concierge, Gemeinschaftsküchen oder Veranstaltungsorte – ausgestattet sind. Mieter benötigen also zum Beispiel kein oder nur wenig eigenes Mobiliar und bleiben flexibel.

Zu unterscheiden ist zwischen eher gewerblichen Konzepten („Serviced Apartments“), die stärker klassischem Gastgewerbe wie Hotels ähneln und in der Regel für kürzere Zeiträume von ein paar Tagen bis zu maximal sechs Monaten angemietet werden, und eher wohnwirtschaftlichen Konzepten („Serviced/Furnished Accommodation“) mit großer Nähe zum klassischen Wohnungsmarkt. Hier ist die Verweildauer theoretisch unbefristet, reicht aber in der Regel von einigen Monaten bis hin zu wenigen Jahren. Die genaue Abgrenzung macht in Deutschland übrigens auch steuerlich einen Unterschied, da im gewerblichen Beherbergungsbetrieb eine Mehrwertsteuer von sieben Prozent erhoben wird, nicht jedoch beim Wohnen.

Studierende sind längst nicht mehr die einzige Zielgruppe

Ursprünglich richteten sich Mikroapartments in erster Linie an Studierende – deshalb war auch die Bezeichnung „Studentenapartments“ gebräuchlich. Doch inzwischen hat sich das Zielpublikum deutlich verbreitert. Micro-Living – oder auf Deutsch: Mikrowohnen – wird heutzutage als Erst- oder Zweitwohnung von einer großen Vielfalt unterschiedlicher Personengruppen genutzt, von Studenten über junge Berufseinsteiger, berufstätigen Pendlern oder Monteuren bis hin zu alleinstehenden Senioren. Dennoch stellen Studierende laut dem aktuellen Marktreport der „Initiative Micro-Living“, zu deren Gründungsmitgliedern auch die Commerz Real zählt, mit derzeit etwa 43 Prozent noch immer die größte Nutzergruppe dar. In absoluten Zahlen haben sie erst recht nicht an Bedeutung eingebüßt: Seit 2008 ist die Zahl der Eingeschriebenen an deutschen Universitäten von zwei auf jetzt etwa drei Millionen sprunghaft gestiegen.

Die steigende Nachfrage nach dieser Wohnform hat auch das Interesse von Investoren geweckt: Die Transaktionszahlen in diesem Segment sind im vergangenen Jahrzehnt deutlich gestiegen bis zum vorläufigen Höhepunkt von 1,8 Milliarden Euro im Jahr 2018. Europaweit betrug das Investmentvolumen 2008 nach Angaben von CBRE und PBSA Property Investment weniger als eine Milliarde Euro, 2020 dagegen mehr als neun Milliarden Euro. Damit hat sich diese Nutzungsart zu einer eigenständigen Assetklasse entwickelt. Was sie aus Investorensicht attraktiv macht: Trotz der naturgemäß höheren Fluktuation sind die Leerstände zumeist gering, ein regelmäßiger Cashflow ist somit gut realisierbar. Die Mietpreise pro Quadratmeter sind typischerweise höher als im klassischen Wohnsegment, ohne dass sich dies vollständig in den Entwicklungskosten beziehungsweise Kaufpreisen widerspiegelt. Die Folge sind vergleichsweise hohe Renditen: CBRE zufolge sind die Spitzenrenditen bei Wohnimmobilien insgesamt in Deutschland zuletzt auf 2,1 Prozent zurückgegangen, bei studentischem Wohnen hingegen betragen sie noch 3,36 Prozent (Abb. 1). Der Renditeabstand beträgt somit 126 Basispunkte. Ähnlich hoch oder sogar etwas höher fällt er in anderen Ländern des Euroraums aus.

Abb. 1: Netto-Spitzenankaufsrenditen im europäischen Vergleich, Q4/2021

Quelle: CBRE, European Investment Yields, Q4/2021

Mikroapartments sind keine Selbstläufer

Doch damit sind Investitionen in Mikroapartments noch längst keine Selbstläufer, im Gegenteil. Damit das Konzept aufgeht, müssen zahlreiche Kriterien erfüllt sein und mögliche Fallstricke beachtet werden. Wie bei allen Immobilien gilt dies zunächst für Makrostandort und Mikrolage. Was den Standort betrifft, so ist ein Funktionieren nicht auf die größten Metropolen wie die sieben A-Städte beschränkt. Auch kleinere Städte kommen infrage, wenn sie zum Beispiel über eine nennenswerte Hochschule verfügen. Die Mikrolage wiederum muss zur bevorzugten Zielgruppe passen: Sind dies Studierende, ist eine räumliche Nähe zur Hochschule von Vorteil. Für Berufspendler wiederum kann die Nähe zur Innenstadt beziehungsweise zum CBD oder zur Messe wichtig sein.

Ein zweites wichtiges Kriterium betrifft den Mietermix. Ein Betreiberrisiko sollte nach Möglichkeit vermieden werden. Wer sich selbst um eine granulare Mieterschaft kümmert und mit dieser Verträge abschließt, glättet und verringert somit Ausfall- und Leerstandsrisiken. Erfahrungsgemäß haben sich Einheiten mit 80 bis 200 Parteien als effizient erwiesen. So lassen sich auch Skaleneffekte in der Verwaltung nutzen. Bei der Belegung sollte dann aber auf einen ausgewogenen Mietermix geachtet werden. Ist er zu homogen, bestehen einerseits Klumpenrisiken und andererseits die Gefahr einer Ghettoisierung. Ist er wiederum zu heterogen, ist Ärger zwischen den Mietern vorprogrammiert, wenn direkt neben dem partyfreudigen Studenten die verwitwete Seniorin lebt.

Drittens stellen die Mieter angesichts der vergleichsweise hohen Quadratmetermiete zumeist auch hohe Qualitätsanforderungen, sowohl an das Objekt als auch an die Verwaltung. Vor diesem Hintergrund kommt der Auswahl des richtigen Verwalters entscheidende Bedeutung zu. Vermieter und Verwalter sollten zudem voll auf die Unterstützung durch digitale Services setzen. Eine intuitiv bedienbare App zur Kommunikation der Mieter untereinander sowie zur Kontaktaufnahme zur Hausverwaltung, zum Beispiel bei notwendigen Reparaturen oder Fragen zur Nebenkostenabrechnung, wird heutzutage zunehmend erwartet – und ermöglicht gleichzeitig dem Vermieter, die Verwaltung zu skalieren und Kosten zu senken. Möglichst digital sollte auch die Belegung erfolgen, damit die hohe Fluktuation nicht in zu hohem Verwaltungsaufwand für die Nachvermietung mündet.

Coronapandemie hat kaum Spuren hinterlassen

Die Coronapandemie hat dem Konzept des Mikrowohnens nicht nachhaltig geschadet. Vorübergehend gab es eine geringere Nachfrage von Berufspendlern sowie von ausländischen Studierenden, die noch immer nachhallt. So ging die Auslastung bei den Unterkünften für Studierende im Jahr 2020 laut dem bereits genannten Marktreport, der auf Daten des Dienstleisters bulwiengesa basiert, europaweit während der Pandemie um rund zehn Prozent zurück. Doch hat sich die Auslastungsquote inzwischen wieder stabilisiert, womit sich diese Anlageklasse im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten als sehr resilient erwiesen hat. Als Faustregel lässt sich sagen, dass je gewerblicher – und damit näher am Hotelgewerbe – das jeweilige Konzept ausgestaltet ist, desto stärker war es von der Pandemie betroffen. Möblierte und für einige Jahre vermietete Apartments hingegen waren kaum betroffen.

Langfristig könnte sich die Nachfrage durch die Folgen der Pandemie sogar erhöhen. Sollte es zum Beispiel zu einer größeren Bedeutung des Homeoffice kommen und viele Bürobeschäftigte nur noch zweimal pro Woche ins Büro pendeln müssen, stellen ein Wohnort weit außerhalb des Arbeitsorts oder gar in einer anderen Region und die Anmietung eines kleinen Apartments in der Stadt eine sicher für viele denkbare Option dar.

Für eine langfristig anhaltende Nachfrage sorgt zudem die in vielen Städten Europas verbreitete Unterversorgung der Studierenden mit Wohnheimplätzen, insbesondere in den Metropolen. So entspricht die Zahl der Wohnheimbetten in Rom lediglich drei Prozent der Anzahl der Studierenden, in Barcelona decken sie nur sechs Prozent ab, woraus sich ein gewaltiger Bedarf an Wohnraum ableiten lässt (Abb. 2).

Abb. 2: Europäische A-Städte: großer Bedarf an Mikroapartments

Quelle: BONARD, Student Housing Data – Europe, Q2/2020.

Auch die Mieten sprechen nicht für Negativauswirkungen der Pandemie: Die Mitglieder der „Initiative Micro-Living“ berichten seit dem Frühjahr 2021 laut Marktreport von einem Anstieg um durchschnittlich zehn Prozent. Auch mittelfristig rechnen sie mit weiteren moderaten Mietsteigerungsraten oberhalb der Inflationsrate. Die Erfolgsgeschichte Mikrowohnen dürfte sich also fortsetzen.

Unser Standpunkt:

„Angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase sind Mikroapartments als Wohnkonzept eine attraktive Beimischung im Wohnimmobilienportfolio institutioneller Investoren. Sie profitieren nicht nur von strukturellen Wachstumstrends, sondern bieten auch eine höhere Rendite, den Vorteil eines geringeren Mietausfallrisikos und einen Diversifikationsvorteil."