Größer, jünger, dynamischer - die USA bleiben ein attraktiver Markt

Die Vereinigten Staaten von Amerika sind nicht nur die größte Volkswirtschaft der Welt, sie stellen mit dem US-Dollar auch die Weltleitwährung. Im Schnitt sind die US-Amerikaner rund zehn Jahre jünger als die Bundesbürger¹ – ein demografischer Vorteil, den die Bundeszentrale für politische Bildung mit der jahrhundertelangen, erfolgreichen Einwanderungs- und Integrationspolitik erklärt.² Auch das strukturelle Wachstumspotenzial von Wirtschaft und Bevölkerung ist deutlich höher als in Europa, weshalb sich US-Anlagen als Beimischung zur Diversifikation von Kapitalanlagen per se empfehlen.

Gleiches gilt für den weltgrößten Immobilienmarkt, der zudem der liquideste und einer der transparentesten der Welt ist. Gemäß JLL liegen die Vereinigten Staaten mit einem Transparenz-Indexwert von 1,34 an zweiter Stelle hinter Großbritannien mit 1,25.³ Außerdem stimmt der Spread. Die Experten des Fortune-500-Immobiliendienstleisters CBRE Group erwarten, dass die Rendite der zehnjährigen US-amerikanischen Staatsanleihen auf 2,3 Prozent steigen wird – ein Niveau, das eine gesunde Differenz im Vergleich zu den Cap-Rates (Ankaufsrenditen) an den Immobilienmärkten beibehalten wird. Darüber hinaus stützt ein starkes Wirtschaftswachstum die Fundamentaldaten der Immobilienmärkte. Für Investoren ist dies – neben der Inflationsabsicherung – ein wesentlicher Grund, Immobilien in den USA verstärkt in Betracht zu ziehen.⁴
 

Die US-Wirtschaft erholt sich, die Inflation sinkt stärker als erwartet

Auch das sind „good news“: In den USA hat die Dynamik des Preisanstiegs stärker als erwartet nachgelassen. Betrug sie im Juni dieses Jahres noch 9,1 Prozent, wurde laut US-Arbeitsministerium für Juli eine Inflationsrate von 8,5 Prozent verzeichnet. Dazu hat einerseits die Leitzinserhöhung vom Juni 2022 um 75 Basispunkte durch die US-Notenbank Fed beigetragen.⁵ Andererseits kam als dämpfender Effekt die jüngst gesunkenen Benzinpreise in den USA hinzu⁶, was unmittelbar die Preisdaten beim US-Dollar und bei den Kaitalmarktzinsen nachgeben ließ. Dies kann darauf hindeuten, dass die Fed die nächsten Zinsschritte gemäßigter gestaltet. Von daher gilt es, die Entwicklung der Verbraucherpreise im Auge zu behalten. In ihrem jüngsten Forecast hat die Commerzbank ein Ziel im Bereich von 4,0 Prozent bis Jahresende angenommen.⁷

Andererseits spricht der robuste Arbeitsmarkt dafür, dass die Fed weiterhin bei ihrer Zinsstrategie bleibt. Entgegen den Prognosen lag der Jobzuwachs im Juni 2022 bei 398.000 und konnte mit 528.000 mehr Beschäftigten im Juli 2022 einen erneuten Boom quer durch alle Branchen verzeichnen. Ob es noch zu einer Abkühlung kommt und der Inflationsdruck sinkt, wird der Arbeitsmarktbericht für den August 2022 zeigen. Setzt sich der aktuelle Trend fort, ist ein weiterer Zinsschritt von 75 Basispunkten im September höchst wahrscheinlich.⁹
 

New York: Wer die besten Lagen bietet, bleibt gefragt

Das Bild eines robusten Arbeitsmarkts spiegelt sich auch in New York City wider. Hält die Erholung an, dürfte die Beschäftigungsquote in der Stadt am Hudson River noch in diesem Jahr um 3,9 Prozentpunkte wachsen. Demnach sollten die traditionellen Anbieter klassischer Büroberufe 45.000 Beschäftigte hinzugewinnen und bis zum Jahresende den Personalbestand von vor der Pandemie erreichen.¹⁰ Angesichts der regen Bautätigkeit – derzeit beträgt die im Bau befindliche Fläche in New York 20 Millionen Quadratmeter – dürfte der Leerstand hoch bleiben.

Zwar haben Mieter aller Branchen damit begonnen, ihre Mitarbeiter wieder ins Büro zu beordern, allerdings wird dies nicht im gleichen Umfang wie vor der Pandemie geschehen. Wieder verstärkt zur Büropräsenz übergehen werden sogenannte FIRE-Firmen – Unternehmen aus der Finanz-, Versicherungs-, Immobilien- und Anwaltsbranche. Bei TAMI-Firmen – Unternehmen aus den Bereichen Technologie, Werbung, Medien und Information – zeichnet sich eher die Tendenz zu Hybridmodellen ab.¹¹

Der Flächenüberschuss trennt die Spreu vom Weizen

Generell sind die größten New Yorker Arbeitgeber bestrebt, ihre Mitarbeiter wieder ins Büro zu locken. Wohl wissend, dass weniger Arbeitnehmer in Vollzeit im Büro arbeiten werden als vor der Pandemie, setzen sie bevorzugt auf kleinere Grundrisse und Räume, die mehr Flexibilität bieten als traditionelle Büroräumlichkeiten. A-Lagen sind dabei das A und O, was wiederum im Mietmarkt ein Zwei-Klassen-System hervorgebracht hat. So stiegen die Mieten in eben jener Kategorie im Laufe dieses Jahres um 3,1 Prozent, während die Mieten für Objekte der Kategorien B und C im Durchschnitt um 1,8 Prozent zurückgingen. Immerhin scheint sich der Leerstand derzeit zu stabilisieren.¹² In Summe ist die Transaktionsaktivität im New Yorker Bürosektor in den zwölf Monaten bis Ende März wieder auf dem Niveau von vor 2020 angekommen.

Die Strahlkraft der Hauptstadt steht außer Frage

Dem Charme, im unmittelbaren Umfeld der Regierung angesiedelt zu sein, können sich gerade Fortune-500-Unternehmen nicht entziehen. Entsprechend hoch ist ihre Konzentration in Washington, D.C. Allein diese Tatsache vermittelt Immobilieninvestoren ein Gefühl von Stabilität. Folglich hat das Transaktionsgeschehen, kaum war die Pandemie weitgehend abgeklungen, schnell an Tempo gewonnen und binnen eines Jahres um fast 60 Prozent zugelegt.¹³ Parallel stieg der durchschnittliche Verkaufspreis um fast drei Prozent, während die Mieten etwas dezenter um 1,8 Prozent in den Vororten in Maryland bis 0,4 Prozent in den Vororten in Virginia kletterten.

In Washington, D.C., gelingen aufsehenerregende Vermietungs-Coups

Die Aussage Joe Bidens in seiner Rede zur Lage der Nation, dass die große Mehrheit der Bundesbediensteten schrittweise wieder an ihren Arbeitsplatz zurückkehren wird,¹⁴ hatte für viele Firmen Aufforderungscharakter. In den zwölf Monaten bis März 2022 wurden 700.000 Quadratmeter Bürofläche angemietet, was den höchsten Wert seit Ausbruch der Pandemie darstellt.¹⁵ Großes Aufsehen erregte der jüngst geschlossene Mietvertrag der US-amerikanischen Wertpapieraufsichtsbehörde Securities and Exchange Commission (SEC) über 1,2 Millionen Quadratmeter. Eine Anmietung in dieser Größenordnung hatte es seit 15 Jahren nicht mehr gegeben. Auch die Luft- und Raumfahrbranche zieht es in die US-Hauptstadt. Sowohl Boeing als auch Raytheon Technologies haben die Verlegung ihres Firmensitzes nach Arlington im US-Bundesstaat Washington angekündigt, was als Ausrufezeichen für die Bedeutung des Standorts verstanden werden darf.

Parallelen zu New York sind offensichtlich

Wie im gesamten Land zeigt sich auch der Arbeitsmarkt in der Bundeshauptstadt erstarkt. Im Mai dieses Jahres lag der Personalbestand im Bereich der klassischen Bürojobs nur noch knapp 1.000 Stellen unter dem Höchststand vor der Pandemie. Dazu passt das ehrgeizige Ziel der Baubranche, den Bürobestand in Washington, D.C., um ein Prozent zu erhöhen. 0,6 Prozent sind bereits erreicht und stehen wie in New York einem relativ hohen Leerstand gegenüber. Dieser trifft jedoch auch die weniger gefragten Lagen. Begehrt sind hingegen Büros in Downtown und Uptown D.C., wobei der Fokus auf Objekten mit einer Fläche von mehr als 100.000 Quadratmetern liegt.¹⁶


 

¹ Länderdaten: https://www.laenderdaten.info/laendervergleich.php?country1=USA&country2=DEU
² Bundeszentrale für politische Bildung: https://www.bpb.de/themen/migration-integration/laenderprofile/143975/vereinigte-staaten-von-amerika/
³ JLL Global Real Estate Transparency Index 2022: https://www.jll.de/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/global/jll-global-real-estate-transparency-index-2022.pdf
⁴ CBRE US Cap rate Survey H2 2021: https://www.cbre.com/insights/reports/cap-rate-survey-h2-2021
⁵ Special Report Financial Markets von Marcus & Millichap, Juni 2022: https://www.marcusmillichap.com/research/special-report/2022/06/financial-markets-special-report
⁶  Zeit Online, 10. August 2022: https://www.zeit.de/wirtschaft/2022-08/usa-inflation-gesunken-fed-notenbank-leitzins
⁷  Commerzbank Forecast:https://www.commerzbank.de/media/en/research/economic_research/aktuell_1/GrowthandInflation.pdf
⁸ Commerzbank Economic Briefing: https://commerzbank.bluematrix.com/links2/html/331be446-1b40-47d7-bae2-b72d67fbfacb
⁹ Commerzbank Economic Briefing: https://commerzbank.bluematrix.com/links2/html/331be446-1b40-47d7-bae2-b72d67fbfacb
¹⁰ https://www.marcusmillichap.com/research/market-report/new-york-city/new-york-2q22-office-market-report
¹¹ Newmark: New York City’s Path to Recovery June 2022, Seite 2.
¹² https://www.marcusmillichap.com/research/market-report/new-york-city/new-york-2q22-office-market-report
¹³ https://www.marcusmillichap.com/research/market-report/washington-dc/washington-dc-2q22-office-market-report
¹⁴ https://www.whitehouse.gov/state-of-the-union-2022/
¹⁵ https://www.marcusmillichap.com/research/market-report/washington-dc/washington-dc-2q22-office-market-report
¹⁶ https://www.marcusmillichap.com/research/market-report/washington-dc/washington-dc-2q22-office-market-report